I forbindelse med salg af fast ejendom skal transaktionsformen vælges. Transaktionsformen kan enten foregå som en aktivoverdragelse, hvorefter ejendommen i sig selv overdrages til en køber. Derudover kan salg af fast ejendom foregå som en aktieoverdragelse, hvor ejendommen overdrages ved salg af kapitalandelene i det selskab, som ejer ejendommen.
Der er fordele og ulemper forbundet med begge transaktionsformer, og ved afgørelse af transaktionsform skal parterne blandt andet overveje de tinglysningsmæssige, aftalemæssige og skattemæssige forhold ved den ejendom og evt. selskab, der skal overdrages.
Overvejelser ved aktivoverdragelser
Ved salg af fast ejendom som aktivoverdragelse udløser dette først og fremmest en tinglysningsafgift på 1.750 kr. (fast afgift) og 0,6 % af afgiftsgrundlaget (variabel afgift), jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. Aktivoverdragelse benyttes oftest ved ejendomshandler af ejendomme af mindre værdi, da tinglysningsafgiften ellers bliver en betydelig omkostning. Da køber ved aktivoverdragelser alene overtager ejendommen, er den klare hovedregel, at køber ikke overtager forpligtelser fra eksisterende aftaler med ejendommens tidligere ejer, medmindre kreditorerne samtykker hertil. Salg af fast ejendom som aktivoverdragelse vil som udgangspunkt udløse en beskatning af en eventuel fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven, såfremt sælger ikke er næringsdrivende med køb og salg af ejendomme.
Overvejelser ved aktieoverdragelser
Salg af fast ejendom som aktieoverdragelse kan ske på en nemmere og simplere måde, da køber overtager ejendomsselskabet og dermed automatisk indtræder i selskabets aftaleforhold og som ejer af selskabets aktiver. Derudover er der i processen ikke involveret lige så mange tredjeparter, såsom tinglysningsretten, da der ikke sker ejerskifte af selve ejendommen og dermed ikke skal tinglyses nyt skøde og betales tinglysningsafgift.
Til gengæld er udgangspunktet ved salg af fast ejendom som aktieoverdragelse, at køber overtager alle selskabets forpligtigelser, for eksempel gæld og andre forpligtelser i selskabet. Det er derfor vigtigt, at køber i sin due diligence undersøger selskabets kommercielle, juridiske, økonomiske og tekniske forhold nærmere. En aktieoverdragelse udløser ikke beskatning af avance for kapitalselskaber som A/S og ApS, medmindre det sælgende selskab er næringsdrivende med aktier. Der vil i en aktieoverdragelse ydermere være mulighed for forhandling omkring værdien af den udskudte skat.
Fordele og ulemper ved aktivoverdragelser
Fordelene ved salg af fast ejendom som aktivoverdragelse er, at der ikke er skjulte forpligtelser eller gæld i selskabet, og at der dermed er fuld gennemsigtighed. Til gengæld er ulemperne ved en aktivoverdragelse, at der udløses fuld tinglysningsafgift for både skøde og finansiering, hvilket kan blive omkostningstungt.
Fordele og ulemper ved aktieoverdragelser
Fordelene ved salg af fast ejendom som en aktieoverdragelse er, at en fast ejendom nemt og enkelt kan sælges som en selskabsoverdragelse. Derudover betales der hverken tinglysningsafgift eller avanceskat for et A/S eller ApS, og der vil også i nogle tilfælde være mulighed for, at sælger kan få betaling for en del af værdien af den udskudte skat. Selv om der er mange fordele ved denne transaktionsform, vil der til gengæld være risiko for skjulte forpligtelser eller gæld i relation til det selskab, som køber overtager ejerskabet af.
