Det er en almindelig udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler højst kan indgås for en periode på 2 år. Denne misforståelse er formentlig opstået, fordi lejeloven fastsætter en ret for lejer til at fremleje sin bolig i op til 2 år. Der gælder imidlertid ikke en 2-årsregel i relation til tidsbegrænsning af lejeaftaler. Der gælder dog andre krav til tidsbegrænsningen, som skal være opfyldt, for gyldigt at kunne indgå aftale om at tidsbegrænse et lejeforhold – det gælder både i bolig- og erhvervslejeforhold.
Udgangspunktet er ingen tidsbegrænsning
Udgangspunktet i lejeloven såvel som i erhvervslejeloven er, at lejeaftaler indgås for en løbende periode og således uden tidsbegrænsning. Aftalen skal dermed opsiges af én af parterne for at ophøre. Det er imidlertid muligt at tids-
begrænse et lejeforhold (både i bolig- og erhvervslejeforhold), hvis kravene hertil er opfyldt.
Hvad er en tidsbegrænset lejeaftale?
Ved en tidsbegrænset lejeaftale forstås, at parterne har indgået aftale om, at lejeforholdet skal ophøre automatisk og uden yderligere varsel på en nærmere aftalt dato. En tidsbegrænset lejeaftale ophører således som udgangspunkt først ved udløbet af den aftalte lejeperiode. Parterne kan kun opsige lejeforholdet i den tidsbegrænsede periode, hvis det er aftalt.
Begrundet i udlejers forhold
En tidsbegrænsning af en lejeaftale skal for at være gyldig være ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”. Det betyder dermed også, at en tidsbegrænsning ikke (gyldigt) kan begrundes i lejers forhold. Der kan være flere saglige grunde til, at udlejer ønsker at tidsbegrænse en lejeaftale. Eksempelvis kan det være begrundet i udlejers (konkrete og specifikke) planer om salg eller udvikling af ejendommen. Det beror på en konkret vurdering, om betingelsen er opfyldt. Der må selvsagt ikke være tale om omgåelse, det vil sige, at tidsbegrænsningen alene aftales med det formål at give udlejer en ophørsadgang, som ellers ikke ville være mulig grundet de (stærkt) begrænsede opsigelsesmuligheder for udlejer. Udlejer har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er sagligt begrundet og var det på tidspunktet for aftaleindgåelsen. Der er ikke krav om, at begrundelsen fremgår af selve lejeaftalen, men af bevismæssige årsager kan det være hensigtsmæssigt at lade begrundelsen fremgå udtrykkeligt af aftalen.
Tilsidesættelse
Tilsidesættelse af en tidsbegrænsning i boliglejeforhold forudsætter, at lejer gør indsigelse mod aftalevilkåret. Lejeloven fastsætter ikke bestemte tidsfrister for, hvornår lejer senest skal gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen, men det antages, at indsigelsen skal være fremkommet inden lejeperiodens udløb. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Der gælder strengere krav til, hvordan en tidsbegrænsning i erhvervslejeforhold kan tilsidesættes.
Misforståelsen om 2-årsreglen skyldes fremlejeregel
Der er med andre ord ingen krav til, hvor kort eller lang en tidsbegrænset boliglejeaftale må være. Der bør dog være en sammenhæng mellem længden af den aftalte periode og begrundelsen i udlejers forhold. Hvis et lejeforhold tidsbegrænses på grund af udlejers påtænkte udvikling af ejendommen, bør længden af tidsbegrænsningen afspejle de konkrete planer for, hvornår udvikling påtænkes igangsat.
Misforståelsen om en 2-årsregel for tidsbegrænsede lejeforhold er formentlig opstået, fordi der gælder en 2-årsregel for fremleje af en lejlighed efter lejeloven. Denne 2-års-regel for fremlejeforhold har dog intet med tidsbegrænsning af lejeforhold at gøre. Der gælder ikke en tilsvarende lovbestemt grænse for, hvor længe et lejeforhold kan tidsbegrænses, hvis tidsbegrænsningen i øvrigt er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold – en bevisbyrde som udlejer skal løfte. Udlejer bør derfor under alle omstændigheder være påpasselig med at indgå aftale om at tidsbegrænse et lejeforhold, da tidsbegrænsningen i vidt omfang vil kunne tilsidesættes ved lejers indsigelse – med den ultimative konsekvens, at lejer kan blive boende i lejemålet på almindelige opsigelsesvilkår.
