Sponseret indhold

EJENDOMSADVOKATEN: Overvej solceller i forbindelse med nybyg og større renoveringer

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

En ændring af Bygningsdirektivet medfører, at solceller skal tænkes ind i nybyg og større renoveringer. Etableringen af solcelleanlæg kan dog give visse udfordringer både i forhold til finansiering og mulighed for at kræve betaling ved levering af elektriciteten genereret ved anlægget til lejerne af ejendommen.

I marts vedtog EU-Parlamentet en revision af EU’s bygningsdirektiv, som er en del af den europæiske klimalov. Det reviderede direktiv introducerer en række nye krav til etablering af solcelleanlæg ved opførelsen af nybyg og ved større renoveringer af erhvervsejendomme. Det kan derfor være nødvendigt at overveje mulighederne for etablering af tagbaserede solcelleanlæg, hvis ejendommen alligevel står overfor en renovering i den nærmeste fremtid.

Selvom EU-politikken aktivt søger at fremme brugen af solceller, er der i praksis betydelige juridiske udfordringer og vanskeligheder ved etablering af solcelleanlæg.

Finansieringsudfordringer ved solcelleanlæg
Opførelse af solcelleanlæg er bekostelig og kræver som oftest ekstern finansiering. En långiver vil almindeligvis, som led i en sådan finansiering, kræve sikkerhed for tilbage-
betaling af lånet gennem et tinglyst pant i solcelleanlægget.

Efter nugældende dansk lovgivning er det ikke muligt at opretholde særskilte rettigheder over et tagbaseret solcelle-
anlæg, hvis ejer af ejendommen selv har bekostet og anskaffet anlægget til brug for ejendommen. Hvis anlægget forsyner ejendommen med elektricitet anses det for at være til brug for den pågældende ejendom.
Solcelleanlægget vil her blive ”grebet” af ejendomspantet og dermed tilfalde ejendommens panthaver, da anlægget vil blive betragtet som tilbehør til bygningen. Denne juridiske konstruktion begrænser således mulighederne for særskilt finansiering af solcelleanlæg.

Udlejers mulighed for at opkræve betaling efter lejelovgivningen
Både ved udlejning af bolig- og erhvervslejemål, stiller den nugældende lovgivning visse begrænsninger for udlejers mulighed for at opkræve betaling fra lejerne ved levering af el, der produceres af et solcelleanlæg på ejendommen.

Boliglejemål
Udlejer af en ejendom til beboelse, har ikke ret til at opkræve betaling fra lejerne ved leverance af el, når udlejeren anses for at være ’direkte leverandør’. Det betyder at udlejer, som har opsat et solcelleanlæg på sin ejendom ifølge lejeloven ikke må sælge den strøm, som genereres ved solcelleanlægget til lejerne af bygningen. Udlejer har dog mulighed for at få dækket omkostningerne til etablering af solcelleanlægget gennem en forbedringsforhøjelse af lejen. Udlejer har i realiteten meget begrænsede muligheder for at opkræve en betaling for lejers forbrug af strøm genereret fra solcelleanlægget.

Erhvervslejemål
Udgangspunktet efter Erhvervslejeloven er, at udlejer kan opkræve betaling for el leveret til lejerne, hvis parterne har indgået en aftale vedrørende dette. Etablering af solcelle-anlæg og elregning af forbrug hos lejer kræver derfor en aftale med lejer. Udlejer skal ved aftaleindgåelsen sikre sig, at specifikationskravet i erhvervslejelovens § 5, stk. 2 er opfyldt, idet udlejer ellers mister retten til at opkræve udgiften.

Der er ikke nogen specifikke regler for udlejerens prissætning af den el, som aftages af lejeren, men udlejer skal sikre sig at udgiften ikke er urimelig, da der ellers er risiko for ændring eller tilsidesættelse i en efterfølgende tvist. Det anbefales derfor at udlejer leverer el fra eget solcelle-
anlæg til lejer på markedsvilkår.

Regeringens solcellestrategi
Regeringen har for nylig lanceret en solcellestrategi, der adresserer nogle af de lovgivningsmæssige udfordringer ved opførelsen af solcelleanlæg. Regeringen adresserer særligt finansieringsudfordringerne og tilkendegiver, at Regeringen vil fremsætte forslag til ændringer af relevante love for at sikre og fremme finansieringsmuligheder i Folketingsåret 2024-25. Dog adresserer strategien ikke udfordringerne i henhold til Lejeloven.

Mest læste på BusinessReview.dk

genopbygningafbørsen
Tillæg: Genopbygning af Børsen
ejd 130624
Ejendomme Epaper
sko_opdateret_
Change of Control-klausulers betydning
Klinik2 - foto af Kim Matthai Leland
Fornuft og økonomi i effektiv forebyggelse af skader
DSC_9991 NY
Greater Copenhagen: Den grønne omstilling skal skabe grøn vækst

Podcast

Læs også

kbh_faerre-og-faerre-lever-alene
Færre og færre lever alene i København – det ændrer på boligbehovet
Modsat en almindelig opfattelse er det over de seneste årtier ikke blevet mere normalt for københavnere at leve som single.Det er tværtom...
Henrik-2024-1024x768-1
PKA Ejendommes nye Code Of Conduct skal åbne op for dialog om samfundsansvar
PKA Ejendomme har udarbejdet en ny Code of Conduct for leverandører og samarbejdspartnere.Målet med den er blandt andet at skabe positiv...
fn-png
3 hurtige
Carl-Johan Collet bliver partner i Thylander – skal eksekvere ny strategi Når de fleste andre går på sommerferie, starter Carl-Johan...