Sponseret indhold

Change of Control-klausulers betydning i ejendomstransaktioner

Søren Kopp, Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Af:

Når ejendomme overdrages gennem aktiehandler, er det vigtigt for køber at være opmærksom på Change of Control-klausuler, der giver ensidig ret til opsigelse eller vilkårsændring ved ejer-skifte.

Hvad er en Change of Control-klausul?
Ved overdragelse af et selskab er det klare udgangspunkt, at køber overtager alle selskabets rettigheder og forpligtelser. Dette gælder dog ikke, hvor selskabets aftaler indeholder Change of Control-klausuler. Change of Control-klausuler giver en aftalepart ensidige rettigheder, hvis den anden part skifter ejer. Typisk giver en Change of Control-klausul adgang til at opsige aftalen, men retsvirkningen kan også være en ret til at ændre aftalevilkår. 

Klausulerne er begrundet i hensynet til, at en part skal kunne styre, hvem denne ultimativt indgår aftaler med. Det kan eksempelvis skyldes, at en parts interesse i aftalen er begrundet i et særligt tillidsforhold til den anden part. Når en part ønsker at købe sig ind i et selskab for at overtage driften af en ejendom, kan Change of Control-klausuler medføre øget usikkerhed omkring ejendommens drift, hvis selskabets aftaleparter får ret til at opsige aftalen som følge af transaktionen. 

Hvor findes klausulerne typisk?
Klausulerne findes ofte i låneaftaler, så långiver kan forlange lånet indfriet, hvis der sker ejerskifte hos låntager. Indfrielse af lån medfører ekstra omkostninger for selskabet, ligesom der skal opnås anden finansiering. Parterne bør derfor tidligt afklare, hvem der håndterer selskabets lån, og ofte aftales det, at køber overtager selskabet gældfrit og selv sørger for finansiering af selskabet. 

Change of Control-klausuler ses også ofte i erhvervs-lejekontrakter. Ved køb af udlejningsejendomme kan Change of Control-klausuler være til købers fordel, da de er et vigtigt værktøj i kontrollen med erhvervslejeres afståelse af lejemål. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, om overdragelse af den bestemmende indflydelse i erhvervslejers selskab udgør en afståelse. På denne måde kan køber bevare kontrollen over ejendommens erhvervslejere, hvis afståelse altså i øvrigt ikke er tilladt eller kræver udlejers godkendelse. 

Hvis erhvervslejekontrakten ikke indeholder en sådan Change of Control-bestemmelse, kan erhvervslejeren reelt afstå lejemålet gennem ejerskifte i lejerselskabet, uanset om afståelse er tilladt efter erhvervslejekontrakten, og udlejer mister dermed kontrol over, hvem der er den egentlige lejer i ejendommen. Desuden forekommer Change of Control-klausuler ofte i aftaler om levering af service-ydelser. Køber kan derfor risikere at skulle indgå nye serviceaftaler på mindre gunstige vilkår end det, selskabet tidligere har opnået.  

Håndtering af Change of Control-klausuler
Første skridt i håndtering af Change of Control-klausuler er grundig gennemgang af selskabets aftaleforhold for at afdække, om sådanne klausuler findes og på hvilke vilkår. Det behøver ikke være problematisk for køber, at der findes Change of Control-klausuler i selskabets aftaler, når blot disse håndteres i rette tid. Sælger kan forpligtes til at indhente forhåndsgodkendelse fra indehavere af sådanne klausuler, så køber problemfrit kan overtage selskabet og de underliggende aftaleforhold. Køber og sælger kan også i fællesskab opsøge aftaleparterne for at opnå deres godkendelse. 

Når en part ønsker at købe sig ind i et selskab for at overtage driften af en ejendom, kan Change of Control-klausuler medføre øget usikkerhed omkring ejendommens drift, hvis selskabets aftaleparter får ret til at opsige aftalen som følge af transaktionen

Mest læste på BusinessReview.dk

Mikkel Kruse Telenor 2023
Mobil-telefonen udgør en trussel mod sikkerheden hos SMV’erne
Screenshot 2024-03-13 at 08.23
Cybersikkerhed Epaper
muusfoto_IMG02886
Gubra er klar til næste vækstrejse
airport_drone_2022_02_04
Nye lufthavne åbner enestående muligheder i Grønland
Nikolaj 3
Den lykkelige forbandelse, der hviler over Nikolaj Plads

Podcast

Læs også

Steffen Bang Olsen Kromann Reumert frit med redt hår
EJENDOMSADVOKATEN // Udlejers påkravsskrivelser: Sådan udarbejder du et korrekt påkrav
I en række tilfælde skal du som udlejer sende et påkrav til lejeren, før du kan ophæve et lejemål. efter, at udlejer har fremsendt...
Smedeland-28_Visualisering
Stort industriområde på Vestegnen bliver transformeret til boliger
De seneste år har der været langt mellem, at nye boligbyggerier bliver sat i gang. Men nu er både Jensen & Nielsen Gruppen og AKF...
3 hurtige billede
3 Hurtige
PR-foto: Lundgrens Tysk kapitalforvalter går ind på det danske marked – køber DSV-ejendom Arbireo Capital AG, som er specialiseret...