Sponseret indhold
Søren Kopp, Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.
Del på facebook
Del på linkedin
Del på twitter

Når ejendomme overdrages gennem aktiehandler, er det vigtigt for køber at være opmærksom på Change of Control-klausuler, der giver ensidig ret til opsigelse eller vilkårsændring ved ejer-skifte.

Hvad er en Change of Control-klausul?
Ved overdragelse af et selskab er det klare udgangspunkt, at køber overtager alle selskabets rettigheder og forpligtelser. Dette gælder dog ikke, hvor selskabets aftaler indeholder Change of Control-klausuler. Change of Control-klausuler giver en aftalepart ensidige rettigheder, hvis den anden part skifter ejer. Typisk giver en Change of Control-klausul adgang til at opsige aftalen, men retsvirkningen kan også være en ret til at ændre aftalevilkår. 

Klausulerne er begrundet i hensynet til, at en part skal kunne styre, hvem denne ultimativt indgår aftaler med. Det kan eksempelvis skyldes, at en parts interesse i aftalen er begrundet i et særligt tillidsforhold til den anden part. Når en part ønsker at købe sig ind i et selskab for at overtage driften af en ejendom, kan Change of Control-klausuler medføre øget usikkerhed omkring ejendommens drift, hvis selskabets aftaleparter får ret til at opsige aftalen som følge af transaktionen. 

Hvor findes klausulerne typisk?
Klausulerne findes ofte i låneaftaler, så långiver kan forlange lånet indfriet, hvis der sker ejerskifte hos låntager. Indfrielse af lån medfører ekstra omkostninger for selskabet, ligesom der skal opnås anden finansiering. Parterne bør derfor tidligt afklare, hvem der håndterer selskabets lån, og ofte aftales det, at køber overtager selskabet gældfrit og selv sørger for finansiering af selskabet. 

Change of Control-klausuler ses også ofte i erhvervs-lejekontrakter. Ved køb af udlejningsejendomme kan Change of Control-klausuler være til købers fordel, da de er et vigtigt værktøj i kontrollen med erhvervslejeres afståelse af lejemål. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, om overdragelse af den bestemmende indflydelse i erhvervslejers selskab udgør en afståelse. På denne måde kan køber bevare kontrollen over ejendommens erhvervslejere, hvis afståelse altså i øvrigt ikke er tilladt eller kræver udlejers godkendelse. 

Hvis erhvervslejekontrakten ikke indeholder en sådan Change of Control-bestemmelse, kan erhvervslejeren reelt afstå lejemålet gennem ejerskifte i lejerselskabet, uanset om afståelse er tilladt efter erhvervslejekontrakten, og udlejer mister dermed kontrol over, hvem der er den egentlige lejer i ejendommen. Desuden forekommer Change of Control-klausuler ofte i aftaler om levering af service-ydelser. Køber kan derfor risikere at skulle indgå nye serviceaftaler på mindre gunstige vilkår end det, selskabet tidligere har opnået.  

Håndtering af Change of Control-klausuler
Første skridt i håndtering af Change of Control-klausuler er grundig gennemgang af selskabets aftaleforhold for at afdække, om sådanne klausuler findes og på hvilke vilkår. Det behøver ikke være problematisk for køber, at der findes Change of Control-klausuler i selskabets aftaler, når blot disse håndteres i rette tid. Sælger kan forpligtes til at indhente forhåndsgodkendelse fra indehavere af sådanne klausuler, så køber problemfrit kan overtage selskabet og de underliggende aftaleforhold. Køber og sælger kan også i fællesskab opsøge aftaleparterne for at opnå deres godkendelse. 

Når en part ønsker at købe sig ind i et selskab for at overtage driften af en ejendom, kan Change of Control-klausuler medføre øget usikkerhed omkring ejendommens drift, hvis selskabets aftaleparter får ret til at opsige aftalen som følge af transaktionen

PODCAST

MEST LÆSTE