I ejendomstransaktioner vil det typisk være aftalt, at sælger på overtagelsesdagen udover ejendommen skal levere en række dokumenter til køber. Disse kan være af stor betydning for køber, men i mangel af nærmere aftale, hvad gælder så, hvis sælger ikke kan levere disse?
Sælgers leveringer i ejendomstransaktioner
I større ejendomshandler vil det typisk være aftalt, at sælger på overtagelsesdagen udover selve ejendommen skal levere en række dokumenter til køber. En del af disse vil have direkte tilknytning til ejendommens overdragelse. F.eks. en tingbogsattest, der leveres med det formål at dokumentere, at sælger har adkomst til ejendommen. En sådan levering giver sjældent anledning til problemer, og kan sælger ikke levere, er det klart, at handlen må afbrydes, da ejendommen i så fald ikke kan overdrages. Sælgers leveringer kan imidlertid også være af mere accessorisk karakter. Er der f.eks. tale om en handel på ”forward purchase”-vilkår, hvor købsaftalen er indgået, før ejendommen er opført, vil sælgers leveringer typisk omfatte en række dokumenter angående det færdige byggeri. F.eks. en ibrugtagningstilladelse, en opmåling af byggeriets lejebærende arealer og diverse projekterings- og byggedokumentation. Sådanne dokumenter kan i visse situationer vise sig svære for sælger at levere. Der kan f.eks. være forlænget behandlingstid hos myndighederne, hvilket gør, at ibrugtagnings-tilladelsen eller andre tilladelser forsinkes. Her opstår spørgsmålet, hvilken konsekvens det har, at sælger ikke på overtagelsesdagen kan levere.
I mangel af anden aftale
Kan sælger ikke levere, vil sælger som udgangspunkt være i misligholdelse. Køber kan i så fald gøre misligholdelsesbeføjelser gældende. Sådanne beføjelser er imidlertid sjældent praktikable for en køber, der først umiddelbart inden (eller på selve) overtagelsesdagen bliver klar over, at sælger ikke kan levere. Vælger køber at gennemføre overdragelsen og at fastholde sælger på at levere dokumentationen efterfølgende, vil køber have betalt købesummen, og sælgers motivation til at få leveret den udestående dokumentation kan derefter være begrænset. Et efterfølgende erstatningskrav er heller ikke meget værd, da værdien af (at have undværet) den pågældende dokumentation er svær at opgøre, og køber vil typisk have større interesse i at modtage den pågældende dokumentation end i et pengebeløb. En ophævelse af aftalen vil ligeledes sjældent være i købers interesse og vil indebære, at køber påtager sig risikoen for, at ophævelsen har det fornødne juridiske grundlag. Et tilbagehold af (en del af) købesummen vil ligeledes kunne føre til tvister mellem parterne.
Løsninger i købsaftalen
For at gøre op med sådanne usikkerheder kan der i købsaftalen vedtages forskellige mekanismer, der giver en tilfredsstillende løsning for begge parter. Er der tale om en kompleks transaktion med mange leveringer, kan man operere med en ”pre-closing” forud for den egentlige overdragelse, hvor sælger leverer den aftalte dokumentation. Dette kan være med til at sikre, at man på forhånd har overblik over eventuelle leveringer, der ikke kan leveres på overtagelsesdagen. Det kan også aftales, at visse væsentlige leveringer automatisk skal føre til en udsættelse af overdragelsen. På den måde sikrer køber sig, at de pågældende leveringer reelt bliver betingelser for handlens gennemførelse. Er der tale om leveringer, som køber derimod kan undvære i en periode, kan parterne aftale, at køber har ret til at tilbageholde en del af købesummen, indtil levering sker. Mulighederne er således mange. Det vigtige er, at parterne allerede ved aftalens indgåelse gør sig grundige overvejelser om, hvordan sælgers manglende levering på overta-gelsesdagen håndteres, og at den ønskede løsning afspejles i købsaftalen.
