Sponseret indhold
HENRIETTE BJERG Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Parterne i en ejendomshandel fokuserer ofte på indbyrdes forpligtelser frem mod og på selve overdragelsesdagen. Forpligtelser for parterne består imidlertid også, efter at ejendommen er overdraget, og sådanne forpligtelser kan have stor betydning for såvel køber som sælger. 

I alle større ejendomstransaktioner vil købsaftalen indeholde forpligtelser for parterne før, på dagen for og efter ejendommens overdragelse. Parternes forpligtelser efter ejendommens overdragelse omtales ofte som parternes ”post-closing”-forpligtelser, og disse forpligtelser vil typisk have en karakter, der gør opfyldelse heraf naturlig at udskyde til efter overdragelsesdagen. 

Sædvanlige post-closing-forpligtelser 
I ejendomshandler, hvor køber erhverver kapitalandelene i et selskab, som ejer ejendommen, vil en sædvanlig efterfølgende forpligtelse bestå i, at ny ledelse og revisor i selskabet udpeges og registreres i CVR-registret, samt at køber registreres som ejer af selskabet i det offentlige ejerregister. Beregningstekniske opgørelser, herunder refusions- og momsreguleringsopgørelser, (endelige) overdragelsesbalancer m.v., udarbejdes typisk også efter overdragelsesdagen, da overdragelsesdagen netop udgør skæringsdatoen for opgørelserne. Hvis sælger skal sikre, at (bestemmelser i) servitutter på ejendommen aflyses, kan det tilsvarende være nødvendigt at udskyde leveringsforpligtelsen til efter overtagelsesdagen, såfremt forpligtelsen forudsætter medvirken fra andre end ejendomshandlens parter.

Brud på parternes post-closing-forpligtelser
Parterne er bundet af overdragelsesaftalen, også efter at overdragelsen er endeligt gennemført. Et brud på parternes efterfølgende forpligtelser vil således udgøre misligholdelse af aftalen, der som udgangspunkt berettiger til erstatning, kompensation, forholdsmæssigt afslag m.v. Den part, der ønsker at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, vil imidlertid – i mangel af anden aftale – skulle føre sædvanligt bevis for sit krav og desuden være villig til at påtage sig almindelig procesrisiko forbundet med eventuel afgørelse fra tvistløsningsorganer. Parten skal derudover gøre sig klart, at det ikke sjældent vil være hæmmende for det videre samarbejde at rejse et sådant krav, hvilket kan forhindre en gnidningsfri overdragelse af ejendommen. 

Håndtering af brud
Det afhænger af flere forhold, hvorledes brud på parternes efterfølgende forpligtelser bedst håndteres, herunder bl.a. forpligtelsens karakter og væsentlighed. Har forpligtelsen betydning for ejendommens værdi, kan det aftales, at købers betalinger op- eller nedjusteres (købesumsregulering), herunder over endelige balancer eller opgørelser. Er der konstateret fejl og mangler ved ejendommen på overtagelsesdagen, håndteres forholdet måske bedst ved, at køber får adgang til at tilbageholde et beløb, indtil sælger har foranlediget manglerne udbedret. Såfremt sælger eksempelvis skal levere en ejendom indeholdende boliger eller lokaler af en vis størrelse, kan det aftales, at køber skal kompenseres med et fikseret beløb pr. bolig eller lokale, som ved efterfølgende landinspektøropmåling måtte vise sig ikke at overholde de forudsatte arealstørrelser. 

For sådanne forhold, som udgør forudsætninger for ejendomskøbet som sådan, herunder eksempelvis tilvejebringelse af en lokalplan eller levering af bygge- eller ibrugtagningstilladelser, kan det overvejes, om ikke parterne er bedst tjent med, at levering gøres til en egentlig betingelse for købsaftalen, og dermed noget der skal være opfyldt inden eller senest på overdragelsesdagen. Det vigtigste er, at parterne så tidligt som muligt i købsprocessen identificerer forpligtelserne og i købsaftalen tager stilling til, hvordan brud herpå håndteres, således at en smidig overdragelse sikres, og konfliktoptrapning undgås. 

Det vigtigste er, at parterne så tidligt som muligt i købsprocessen identificerer forpligtelserne og i købsaftalen tager stilling til, hvordan brud herpå håndteres, således at en smidig overdragelse sikres, og konfliktoptrapning undgås.

PODCAST

MEST LÆSTE