For at gøre risikoen forbundet med en ejendomstransaktion mere forudsigelig og overskuelig bør parterne i en ejendomstransaktion, navnlig sælger, have særligt fokus på at indarbejde mekanismer i overdragelsesaftalen, der begrænser omfanget af mulige erstatningskrav.
Enhver ejendomstransaktion er forbundet med en større eller mindre risiko, herunder risikoen for at blive mødt af uforudsete krav om kompensation i anledning af misligholdelse af kontrakten. Navnlig sælger afgiver en række garantier og erklæringer i forbindelse med en transaktion. Lever sælger ikke op til disse, kan dette potentielt medføre en erstatning til køber. Et sådant erstatningskrav er i udgangspunktet ikke begrænset af hverken en nedre eller øvre grænse for kravets størrelse. Køber kan således forfølge selv de mindste krav, som denne mener at måtte have, ligesom et erstatningskrav principielt langt kan overstige den aftalte købesum.
Typiske bestemmelser, der begrænser ansvaret
Der findes mange forskellige muligheder for at begrænse og regulere parternes ansvar i henhold til en overdragelsesaftale. Én måde at gøre det på er ved at indskrænke de omstændigheder, under hvilke der kan rettes et erstatningskrav. Det kan fx være fastsat, at erstatning alene kan kræves, hvis der af en part er udvist svig eller grov uagtsomhed, ligesom der kan fastsættes restriktive betingelser for førelse af bevis for et lidt tab. Herudover er det udbredt at fastsætte en periode, inden for hvilken et eventuelt krav skal være gjort gældende. Dette kan være i form af en relativ frist, inden for hvilken en part skal reagere, efter at parten er eller burde være blevet bekendt med den anden parts misligholdelse, eller det kan være i form af en absolut frist, som afskærer alle krav, der gøres gældende efter et bestemt tidspunkt – fx 18 måneder efter overtagelsesdagen.
En anden udbredt måde, hvorpå sælger kan begrænse sit ansvar, er ved at regulere følgerne af eventuel misligholdelse. I overdragelsesaftaler ses det således hyppigt, at parterne aftaler forskellige klausuler vedrørende størrelsen på de krav, som kan rettes mod den anden part. Det kan på den ene side være i form af en klausul, der fastlægger, at et krav skal være på et vist minimumsbeløb, før det kan gøres gældende (såkaldt ”threshold-klausul” eller ”de minimis-klausul”). En variant heraf er, hvor det er fastlagt, at alle de krav, som rettes mod den anden part, tilsammen skal overstige et vist minimumsbeløb for at kunne gøres gældende (såkaldt ”basket-klausul”).
På den anden side ses også ofte klausuler, hvorefter der gælder et vist maksimum for størrelsen af de samlede krav, der kan rettes mod den anden part (såkaldt ”ceiling-klausul” eller ”cap-klausul”) – fx at kravene ikke kan overstige en vis procentdel af købesummen. I mere detaljerede kontrakter kan beløbsbegrænsninger endvidere være differentierede for forskellige typer af misligholdelse, eller der kan være begrænsninger for forskellige tabsposter.
Hvad bør vedtages mellem parterne?
Parterne i en ejendomstransaktion bør altid overveje at inddrage ansvarsbegrænsninger som en del af deres forhandlinger. Omfanget af de ansvarsbegrænsninger, der konkret bør vedtages mellem parterne, beror i høj grad på den konkrete overdragelses omstændigheder. Af de faktorer, der kan have betydning herfor, kan nævnes værdien af overdragelsen, omfanget og graden af usikkerhed vedrørende forhold, der ikke har kunnet afdækkes tilstrækkeligt ved en due diligence-undersøgelse, antallet og karakteren af stillede garantier samt ikke mindst parternes forhandlingsstyrke.
