Bygninger og ejendomme kan opmåles på mange forskellige måder, der alle opgøres efter forskellige principper og anvendes til forskellige formål. Det er afgørende at kende de forskellige opmålingsmetoder, da de påvirker aspekter som ejendommens lejeindtægt, værdiansættelse, (rest-)byggeretter, beskatningsgrundlag og fordeling af fællesudgifter.
Her følger et kortfattet overblik over forskellige arealopmålingsmetoder herunder ejerlejlighedsarealet, lejearealet (311-arealet), BBR-arealet samt BR-arealet.
Ejerlejlighedsarealet
Ejerlejlighedsarealet er en ejerlejligheds tinglyste areal og fremgår således af ejerlejlighedens tingbogsattest samt ejerlejlighedskortet, som bruges til ejerlejlighedsopdelingen. Ejerlejlighedsarealet har betydning for ejerlejlighedens fordelingstal og fordelingen af fællesudgifter i en ejerforening, som typisk vil være fastsat efter ejerlejlighedens fordelingstal. Det er derfor vigtigt at have dette tal for øje ved køb af ejerlejligheder. Ejerlejlighedsarealet er en opmåling af den faktiske enhed indvendigt og indeholder ikke en andel af adgangsarealet eller andre udvendige fællesarealer. Kælderrum kan indgå i ejerlejlighedsarealet, hvis de fremgår af ejerlejlighedskortet.
Lejearealet (311- arealet)
Lejearealet, også kendt som 311-arealet eller det lejebærende areal, anvendes til beregning af arealer til udlejning af både bolig- og erhvervslejemål. Opmålingsmetoden skal benyttes ved boliglejemål og kan ikke fraviges. Derimod kan parterne frit aftale at fravige opmålingsmetoden ved erhvervslejemål. Lejearealet opgøres efter bekendtgørelse nr. 311 af 27/06/1983, hvori opmålingsmetoden er nærmere beskrevet. I lejearealet indgår blandt andet lokalets andel i adgangsarealer. Kælderrum vil kun indgå, hvis de hører sammen med lokalet via en indvendig trappe.
BBR-arealet
BBR-arealet bliver anvendt til at skabe overblik over bygningsmassens udstrækning samt anvendelse. Arealet angives på bygningsniveau, som er det samlede areal af hver bygning, og enhedsniveau, arealet af bolig- og erhvervsenheder. BBR-arealet fremgår af ejendommens BBR-meddelelse, og der kan sagtens være mere end én bygning på hver ejendom. Det samlede bygningsareal per bygning er summen af etagernes arealer eksklusiv eventuelt kælder- og tagetageareal. Af BBR-meddelelsen fremgår også ejendommens enheder og deres areal, herunder om det er erhverv eller bolig.
Adgangsarealer fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende enheder. Som ejendomsejer skal man være opmærksom på, at oplysningerne i ens BBR-meddelelse er korrekt samt huske at indberette ændringer på ejendommen, såfremt dette er påkrævet. BBR-meddelelsen påvirker ejendomsværdien, hvor faktorer som opførelsesåret, boligareal samt antal etager kan have indflydelse på vurderingen.
BR-arealet
BR-arealet anvendes til at bestemme bebyggelsesprocenten samt byggeretter og beregnes i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. Bebyggelsesprocenten udgøres af etagearealets procentvise andel af grundens areal. Det er vigtigt at være opmærksom på, at bebyggelsesprocenten fortsat overholdes ved sekundær bebyggelse, såsom garager, carporte og drivhuse. I forhold hertil gælder der en fradragsregel, hvor man for fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse må fradrage 50 kvadratmeter i etagearealet, hvilket vil sige, at der er mulighed for at overstige bebyggelsesprocenten ved den sekundære bebyggelse. Det er derfor væsentligt at holde for øje, hvad der tæller med, og hvad der ikke tæller med i etagearealet, da det har betydning for beregning af bebyggelsesprocent. Åbne altaner og åbne tagterrasser tæller således ikke med i etagearealet og påvirker dermed heller ikke bebyggelsesprocenten.
Det er væsentligt at være opmærksom på hvilke opmålingsmetode eller arealtyper, der anvendes i forskellige sammenhænge for at undgå negative overraskelser for manglende kvadratmeter eller lignende. Særligt i forbindelse med udviklingsprojekter, eller i anden relation til ejendomme under opførelse, er det både som lejer, udvikler og køber vigtigt at have dette for øje.
