Sponseret indhold

Ejendomsadvokaten: AREALER OG AREALANVENDELSE – HVAD ER FORSKELLENE, OG HVORFOR ER DE VIGTIGE?

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

Bygninger og ejendomme kan opmåles på mange forskellige måder, der alle opgøres efter forskellige principper og anvendes til forskellige formål. Det er afgørende at kende de forskellige opmålingsmetoder, da de påvirker aspekter som ejendommens lejeindtægt, værdiansættelse, (rest-)byggeretter, beskatningsgrundlag og fordeling af fællesudgifter.  

Her følger et kortfattet overblik over forskellige arealopmålingsmetoder herunder ejerlejlighedsarealet, lejearealet (311-arealet), BBR-arealet samt BR-arealet. 

Ejerlejlighedsarealet 
Ejerlejlighedsarealet er en ejerlejligheds tinglyste areal og fremgår således af ejerlejlighedens tingbogsattest samt ejerlejlighedskortet, som bruges til ejerlejlighedsopdelingen. Ejerlejlighedsarealet har betydning for ejerlejlighedens fordelingstal og fordelingen af fællesudgifter i en ejerforening, som typisk vil være fastsat efter ejerlejlighedens fordelingstal. Det er derfor vigtigt at have dette tal for øje ved køb af ejerlejligheder. Ejerlejlighedsarealet er en opmåling af den faktiske enhed indvendigt og indeholder ikke en andel af adgangsarealet eller andre udvendige fællesarealer. Kælderrum kan indgå i ejerlejlighedsarealet, hvis de fremgår af ejerlejlighedskortet.  

Lejearealet (311- arealet) 
Lejearealet, også kendt som 311-arealet eller det lejebærende areal, anvendes til beregning af arealer til udlejning af både bolig- og erhvervslejemål. Opmålingsmetoden skal benyttes ved boliglejemål og kan ikke fraviges. Derimod kan parterne frit aftale at fravige opmålingsmetoden ved erhvervslejemål. Lejearealet opgøres efter bekendtgørelse nr. 311 af 27/06/1983, hvori opmålingsmetoden er nærmere beskrevet. I lejearealet indgår blandt andet lokalets andel i adgangsarealer. Kælderrum vil kun indgå, hvis de hører sammen med lokalet via en indvendig trappe. 

BBR-arealet 
BBR-arealet bliver anvendt til at skabe overblik over bygningsmassens udstrækning samt anvendelse. Arealet angives på bygningsniveau, som er det samlede areal af hver bygning, og enhedsniveau, arealet af bolig- og erhvervsenheder. BBR-arealet fremgår af ejendommens BBR-meddelelse, og der kan sagtens være mere end én bygning på hver ejendom. Det samlede bygningsareal per bygning er summen af etagernes arealer eksklusiv eventuelt kælder- og tagetageareal. Af BBR-meddelelsen fremgår også ejendommens enheder og deres areal, herunder om det er erhverv eller bolig. 

Adgangsarealer fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende enheder. Som ejendomsejer skal man være opmærksom på, at oplysningerne i ens BBR-meddelelse er korrekt samt huske at indberette ændringer på ejendommen, såfremt dette er påkrævet. BBR-meddelelsen påvirker ejendomsværdien, hvor faktorer som opførelsesåret, boligareal samt antal etager kan have indflydelse på vurderingen.  

BR-arealet 
BR-arealet anvendes til at bestemme bebyggelsesprocenten samt byggeretter og beregnes i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. Bebyggelsesprocenten udgøres af etagearealets procentvise andel af grundens areal. Det er vigtigt at være opmærksom på, at bebyggelsesprocenten fortsat overholdes ved sekundær bebyggelse, såsom garager, carporte og drivhuse. I forhold hertil gælder der en fradragsregel, hvor man for fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse må fradrage 50 kvadratmeter i etagearealet, hvilket vil sige, at der er mulighed for at overstige bebyggelsesprocenten ved den sekundære bebyggelse. Det er derfor væsentligt at holde for øje, hvad der tæller med, og hvad der ikke tæller med i etagearealet, da det har betydning for beregning af bebyggelsesprocent. Åbne altaner og åbne tagterrasser tæller således ikke med i etagearealet og påvirker dermed heller ikke bebyggelsesprocenten.  

Det er væsentligt at være opmærksom på hvilke opmålingsmetode eller arealtyper, der anvendes i forskellige sammenhænge for at undgå negative overraskelser for manglende kvadratmeter eller lignende. Særligt i forbindelse med udviklingsprojekter, eller i anden relation til ejendomme under opførelse, er det både som lejer, udvikler og køber vigtigt at have dette for øje. 

Kendskab til og korrekt anvendelse af de forskellige opmålingsmetoder og arealtyper er afgørende, da de direkte påvirker faktorer såsom lejeindtægt, værdiansættelse, byggeretter og beskatningsgrundlag.

Mest læste på BusinessReview.dk

Ankomst
PwC nyindretter hovedsæde til en ny tids arbejdsformer
Ronny_tilpasset1
Investering af midler i Virksomhedsskatteordningen (VSO) – hvad må man?
1 Thorbjørn og Slaven
Et nyt liv efter fedmeoperation og plastikkirurgi
Henriette-Berlingske---
Ejendomsadvokaten: Lejefastsættelse i gennemgribende forbedrede lejemål
br cø__
Læs "Cirkulær Økonomi" digitalt her

Podcast

Læs også

Malmø
Revision af skatteregler skaber større sammenhæng mellem København og Malmø
Specielt for offentligt ansatte er skatteregnskaberne besværlige, hvis man bor i det ene land og arbejder i det andet. Det er kun blevet...
Normal_13
En optur for butiksejendomme ligger i kortene
For to år siden var detailhandlen ramt af, at priserne steg langt hurtigere end lønningerne. Det fik forbrugerne til at være påholdende....
Screenshot 2024-05-15 at 19.41
NU STARTER BYGGERIET AF DEN FØRSTE VGP PARK I DANMARK: VGP PARK VEJLE
VGP, der driver mere end 100 erhvervsparker fordelt over hele Europa, har for alvor fået øje på Danmark. Til august tager man første...