Udlejer er underlagt en række forpligtelser, når en lejer fraflytter et lejemål. Det gælder som udgangspunkt, at en lejer er forpligtet til at betale leje for resten af lejeperioden – også selvom lejemålet ikke længere benyttes – hvis vedkommende fraflytter lejemålet inden opsigelsesvarslets udløb.
Udlejeren har dog pligt til at begrænse lejers tab ved at forsøge at genudleje lejemålet, forudsat at det er foreneligt med en rimelig varetagelse af udlejerens egne interesser. I denne klumme vil vi se nærmere på, netop de bestræbelser udlejeren bør foretage for at iagttage sin tabsbegrænsningspligt.
Lejers mulighed for opsigelse
For både bolig- og erhvervslejemål gælder, medmindre andet er aftalt (f.eks. uopsigelighed), at lejer frit kan opsige leje- målet med det aftalte varsel. Hvis der ikke er aftalt et varsel, gælder det lovbestemte opsigelsesvarsel på 3 måneder.
Hvis lejeren fraflytter lejemålet inden opsigelsesvarslets eller uopsigelighedsperiodens udløb, skal lejer erstatte ud-
lejers tab og betale leje og drift for resten af lejeperioden. Udlejeren kan dog ikke opnå dobbelt husleje ved at genudleje til en ny lejer, men en evt. ny leje modregnes og begrænse fraflyttende lejers tab.
Udlejers tabsbegrænsningspligt
Udgangspunktet er, at lejer hæfter for lejen i hele opsigelsesperioden/uopsigelighedsperioden. Udlejer er dog under-
lagt en tabsbegrænsningspligt ifølge dansk rets almindelige regler. Det betyder, at udlejer er forpligtet til at begrænse sit (og i sidste ende lejers) tab ved at bestræbe sig på at genudleje lejemålet og modregne den lejeindtægt, der indvindes eller burde være indvundet ved genudlejning.
Ifølge loven er udlejer forpligtet til at foretage rimelige bestræbelser på at genudleje lejemålet. Det er dog ikke ensbetydende med, at udlejer er forpligtet til for enhver pris at genudleje lejemålet. Det afgørende for, at tabsbegrænsningspligten opfyldes er, at udlejers bestræbelser kan anses for reelle og tilstrækkelige under de givne omstændigheder.
Rimelige genudlejningsbestræbelser kan eksempelvis gøres ved at antage mægler, annoncering, eller bringe netværk eller venteliste i spil. Lejer har mulighed for at bringe en potentiel ny lejer i spil, men har som udgangspunkt ikke ret til at anvise en ny lejer. Det afgørende er, at udlejer foretager rimelige bestræbelser på at sikre genudlejning, da udlejer vil blive anset for ikke at have opfyldt tabsbegrænsningspligten, hvis vedkommende helt undlader at forsøge at genudleje uden at der foreligger en saglig begrundelse. Tilsvarende risikerer udlejer at miste en del af sit krav mod lejer for resten af perioden, hvis udlejer afviser at leje ud til en ny lejer, som fraflyttende lejer har bragt i spil, uden at der foreligger en saglig begrundelse.
Hvis udlejeren har en saglig grund til ikke at genudleje, såsom hvis det lejede skal sælges, anvendes af udlejer selv, eller hvis der er planlagt forbedringsarbejder, vil det ikke skade udlejeren, at lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb. Praksis viser, at udlejer i disse tilfælde ikke er forpligtet til at genudleje, men i stedet kan rette det fulde krav mod lejeren.
Hvis genudlejning sker til en lavere leje end tidligere, kan udlejer som udgangspunkt kræve differencen erstattet af den fraflyttede lejer i opsigelsesperioden/uopsigelighedsperioden. Er det ikke muligt at udleje på tilsvarende vilkår, er udlejer som udgangspunkt ikke forpligtet til at indgå en ny lejekontrakt for opsigelsesperioden/uopsigelighedsperioden.
Det følger af praksis, at såfremt “restlevetiden” af den fraflyttende lejers lejekontrakt er mindre end 6 måneder, kan den fraflyttende lejer ikke påberåbe sig udlejers tabsbegrænsningspligt.
Ovenstående viser, at der er en række forhold, udlejer skal være opmærksom på, hvis lejer fraflytter et lejemål før opsigelsesvarslets/uopsigelighedsperiodens udløb, herunder at opfylde tabsbegrænsningspligten og sikre dokumentation for sine genudlejningsbestræbelser. Herved kan man reducere risikoen for eventuelle krav fra fraflyttende lejer mest muligt.
