Der kan være gode grunde til at rive en ejendom ned og bygge nyt på grunden. Men økonomisk og klimamæssigt vil det i de fleste tilfælde være bedst som minimum at bevare grundkonstruktionen. Såkaldt transformation af ejendomme bliver mere og mere almindeligt, og det handler ikke længere kun om fredede og ikoniske ejendomme.
Tager man en tur langs Københavns havn, vil man se, at det ikke bare er glaspalæer og fancy boliger, der er skudt op dér, hvor havnearbejdere engang knoklede fra morgen til aften med at tømme og fylde de mange skibe. Der er også mange af de gamle pakhuse, der er bevaret, og som nu tjener som f.eks. kontorer og hoteller – uden at brugerne tænker et sekund over, at de befinder sig i en gammel ejendom, der er opført århundreder før energieffektivitet og klimabevidsthed kom på dagsordenen.
Det er i høj grad fredningsbestemmelser, der er årsagen til, at pakhusene ikke bare blev revet ned, da man for snart 50 år siden begyndte at renovere havnearealerne.
Men selv uden fredninger er det i mange tilfælde sund fornuft at bevare grundkonstruktionen i gamle ejendomme, og så bygge nye ejendomme op omkring den. Denne sunde fornuft gælder også mange andre, gamle ejendomme, som vi måske ikke tænker på som noget særligt. Det er en tankegang, der lige nu er stor fokus omkring.
”Vi skal i gang med at beregne klimabelastningen for byggeri, som vi renoverer. Det, tror jeg, kommer til at sætte en markant ny dagsorden. Renovering kommer til at fylde meget mere, og vi bliver mere kritiske i forhold til bare at rive ned og bygge nyt. I stedet skal vi vurdere, hvor meget der kan genbruges fornuftigt,” siger Michael H. Nielsen, direktør i DI Dansk Byggeri.
Bedre CO2-regnskab
I byggebranchen taler man om transformation af ejendomme. Man kan betragte det som en mellemting mellem at rive ejendommene ned og at renovere dem i en lægmands-forstand, hvor man f.eks. udskifter vinduerne til noget mere tidssvarende.
Transformation, i modsætning til nedrivning, indebærer meget store fordele i henseende til CO2-udledning. I oktober sidste år offentliggjorde Rambøll en analyse, hvor man havde kigget nærmere på 16 gamle ejendomme. For samtlige gjaldt, at det både klimamæssigt og totaløkonomisk var bedre at arbejde videre med det bestående, frem for at rive dem ned og opføre noget helt nyt.
Dén konklusion er måske mod intuitionen, når man ved, hvor energieffektiv en moderne ejendom er. Men langt den største del af CO2-udledningen ved en ejendom forekommer under opførelsen. CO2-udledning fra opvarmning betyder kun en mindre del. Derfor skal der ikke meget til, før det overordnet er bedst at genbruge de grundlæggende konstruktioner – også selv om den ”nye” ejendom ikke vil være helt så effektiv i driften.
Indgår i national strategi
Et godt eksempel er Ørkenfortet på Christianshavn, som ATP Ejendomme er ved at ombygge til hotel. Den gamle kontorejendom var vitterligt ikke noget særligt. Den er en kasse af stål, beton og glas, der i sin tid er opført som domicil for B&W, og blandt medarbejderne hos den seneste lejer, Nordea, var den berygtet for sit dårlige indeklima.
Men netop fordi det er en af de første ”moderne” kontorejendomme i Danmark, er den underlagt fredning. Så ATP Ejendomme måtte ikke bare pille den ned. I stedet har selskabet ladet konstruktionen stå, og bygger så en moderne ejendom omkring den. De kommende hotelgæster behøver ikke frygte, at de vil fryse om vinteren eller svede om sommeren, eller at der vil stå strid vind ind fra utætte vinduer.
Tilsvarende bliver andre gamle ejendomme rundt omkring i Danmark transformeret. Emnet indgår også i den nationale strategi for bæredygtigt byggeri, som regeringen i marts aftalte med sit parlamentariske grundlag samt de konservative og Alternativet. En del af aftalen er, at der skal indsamles dokumentation for en række eksempler på transformationer, som ejendomsejere i fremtiden kan lade sig inspirere af, frem for uden videre at gå til den nemme løsning – at rive ejendommen ned og bygge helt nyt.
Mere usikre budgetter
Byggebranchen selv er faktisk længere fremme i skoene end de klima-optagede politikere. I et notat, som er udarbejdet af Rambøll for branchesamarbejdet Renovering på Dagsordenen, hæfter man sig ved det forunderlige i, at det stadig er normen at rive bygninger ned, når det nu har vist sig, at det i de fleste tilfælde både er økonomisk og klimamæssigt bedre at lade som minimum grundkonstruktionen blive stående.
En del af forklaringen er, at når man bygger helt nyt, er der mindre risiko for ubehagelige overraskelser. Det er for det meste dyrere, men der er større budgetsikkerhed.
Men i notatet hæfter man sig også ved, at der efter branchens traditioner som regel er sat forholdsvis små beløb af til analyser i den fase, hvor man skal beslutte, om man vælger nedrivning, klassisk renovering eller transformation. Her kunne en ide være, at der kom følg eller forklar-regler ind i reguleringen.
I sig selv vil det være en belastning for ejendomsselskaber og bygherrer, hvis de på den måde bliver tvunget til at forholde sig til mulighederne for renovering eller transformation. Men det vil være en belastning, som rammer alle lige, og større omkostninger i analysefasen skulle gennemsnitligt gerne give besparelser i sidste ende.
En kulturændring
Michael H. Nielsen mener dog ikke, at det er hård regulering, der her og nu skal til.
”Vi kan godt lide den model, at regulering er en del af det, men der skal også opbygges kompetencer, og der skal også være et markedstræk hos dem, som køber byggerierne,” siger han.
Han forestiller sig, at der over de kommende år vil ske en kulturændring, så især arkitekter og bygherrer som noget selvfølgeligt ser på mulighederne for transformation. Men uden at dét nødvendigvis skal blive valget hver gang. Der kan være andre grunde end de strengt økonomiske eller klimamæssige til at bygge helt nyt, og man kan også støde ind i ejendomme fra mindre heldige epoker i byggeriets historie.
”Når man ser på, der er bygget fra slutningen af 50’erne og frem til 70’erne, er meget af det i en tvivlsom kvalitet. Det var også dengang man brugte PVC og asbest. Vi skal ikke bevare for enhver pris, men forholde os fornuftigt til det. Pendulet skal ikke svinge helt over, så vi slet ikke må rive ned,” slutter Michael H. Nielsen.
