Sådan får vi billigere boliger i københavn
Lior Koren partner i RED’s Capital Markets afdeling. Foto: Camilla Hey

For at imødekomme den stigende efterspørgsel, som er et resultat af den store befolkningstilvækst til København, er der et behov for flere boliger, hvilket kan sikres gennem opførelse af nye boliger samt udvikling af den gamle bygningsmasse. Som følge af en markant efterspørgsel og et manglende udbud er markedet i København dog kendetegnet ved rekordhøje lejeniveauer og ejerlejlighedspriser, hvorfor boligerne er ubetalelige for mange. I den følgende klumme beskriver RED’s partner Lior Koren, hvorfor han mener, at løsningen måske ligger ligefor, hvis politikerne vil sikre billigere boliger i København – uden det rammer investorappetitten.

Mens det kræver en høj indkomst eller opsparing at komme ind på det private leje- eller ejerboligmarked i København, kræver andelsboliger og almene boliger en lang rejse gennem ventelister og ofte et element af nepotisme. Politikere har derfor længe debatteret, hvordan der skabes bedre mulighed for, at folk i lav- og mellemindkomstgrupper kan bo i København, og skiftende regeringer har derfor gennem årene indført reguleringer med henblik på at sikre billigere boliger.

Christiansborgs kamp for billigere boliger
I 2015 blev Planloven ændret så kommunerne kunne sætte krav til, at 25% af boligmassen i nye boligområder skulle opføres som almene boliger. Dette skulle sikre billigere boliger samt en blanding af almene- og markedskonforme lejeboliger for at undgå ghettodannelse. Dog viser nye opgørelser, at byggeriet af almene boliger halter efter ambitionsniveauet – også i Københavns Kommune.

Endvidere blev Blackstone-indgrebet, som skulle bremse de udenlandske kapitalfondes opkøb af billige lejeboliger i den ældre boligmasse, vedtaget i sommeren 2020. Gennem indførelse af karensperiode for modernisering, minimumskrav til energiforbedringer m.m. ville regeringen sikre, at huslejen for de såkaldte OMK-ejendomme ikke blev hævet betragteligt.

Stigende byggeomkostninger
De stigende byggeomkostninger i dagens marked sætter et opadgående pres på lejeniveauet i København. Ligeledes kan de rekordhøje byggepriser få konsekvenser for realiseringen af de lovede almene boliger, idet der er et rammebeløb, som opførelsesomkostninger for alment boligbyggeri skal holdes indenfor. På trods af de stigende opførelsesomkostninger sælges boligbyggeretter til rekordhøje kvadratmeterpriser, hvilket særligt skyldes en høj konkurrence og et begrænset udbud af ’sikre aktiver’ i København. Senest har Københavns Kommune solgt boligbyggeretter på Svendborggade 37 til Vision Ejendomme A/S til en pris på 20.213 kr. pr. byggeretsmeter.

Investeringen skal være lønsom
Investeringen skal naturligvis være lønsom, og kalkulen er egentlig simpel: den samlede investering i byggejord og byggeomkostninger skal forrentes med et markedskonformt afkast, som i dagens marked er på 3-4% afhængigt af beliggenheden. Det betyder, at lejen for en lejlighed, f.eks. 15.000 kr. pr. mdr. for 100 m2 i Sydhavnen, er udtryk for, at den samlede anskaffelsessum for ejendommen har været i niveauet 42.000 kr. pr. m² ved et afkastkrav på 3,5%. Denne anskaffelsessum kan i et teoretisk eksempel, med normtal fra dagens marked, fordele sig som vist til venstre i den simple figur nedenfor.

Der er således tre parametre, som man politisk kan påvirke, hvis man ønsker billigere boliger i storbyerne; prisen på byggejorden, udviklerfortjenesten og byggeomkostningerne. Eftersom det næppe er gangbart at subsidiere bygge­ omkostningerne eller eliminere udvikler­ fortjenesten, vil prisen på byggejord være det parameter, politikerne bør fokusere på. I eksemplet med lejligheden i Syd­ havnen udgør prisen på byggejorden lige under 30% af de samlede omkost­ninger. Hvis det kan lade sig gøre at reducere prisen på byggejorden, er der således potentiale for at reducere lejen med næsten 30%, uden at afkastet for investoren forringes. Dvs., at lejligheden i Sydhavnen nu vil kunne udlejes til 10.700 kr. pr. mdr.

Faktisk, og dette er en vigtig pointe, vil lejligheden i Sydhavnen kunne udlejes endnu billigere, da investoren ved en lavere leje også får en lavere tomgangs­risiko, og derved vil kunne affinde sig med et lavere løbende afkast, f.eks. fra 3,50% til 2,75%, hvilket vil betyde, at lejen kan reduceres med yderligere ca. 20% altså til ca. 8.500 kr. pr. mdr.

Men hvordan bærer man sig ad med det i praksis uden at indføre kompliceret lovgivning eller skabe urimelig konkurrence på det private marked?

Staten og kommunerne sidder selv med nøglen
Både stat, regioner og kommuner ejer i dag grundarealer overalt i landet der kan udvikles til byggejord, og som vil kunne tilføre billige boligenheder til såvel den københavnske boligmasse, som til bolig­ massen i resten af landet. I dag ser vi dog, at det offentlige søger at maksimere priserne ved deres salg af byggejord, hvilket man ikke kan fortænke dem i, da de har en pligt til at varetage skatte­borgernes interesse. Det betyder dog, at deres salg af byggejord bidrager til de stigende grundpriser og dermed til, at investorerne må opkræve en høj leje for at sikre deres afkast.

Desuagtet mener RED, at de offentligt ejede selskaber er nøgleaktører og formentlig den billigste og simpleste måde at opnå ambitionen om at sikre billigere boliger på.

Billigere byggejord vil skabe billigere boliger
Ved at minimere prisen på byggejord vil investorerne acceptere lavere leje­niveauer i det færdige boligbyggeri. Hos RED ser vi det som en unik mulighed, at offentligt ejede selskaber udbyder byggejord til et meget lavt symbolsk beløb mod, at boligejendommen får en klausul på eksempelvis 30 år, hvor leje­ niveauet ikke må sættes op til markedsleje, men skal udlejes til et niveau, som også gør det attraktivt for lav­ og middelindkomstgrupper at bosætte sig i København. 

Dette vil være simpelt i praksis, da der blot skal lyses en servitut på ejendommen om en maksimal leje på eksempelvis 1.200 kr. pr. m² reguleret løbende med nettoprisindekset. Dette vil sikre en lav leje for beboerne og et afkast for investorerne – om end lidt lavere end i det frie marked, men også med en lavere risiko. På den måde subsidieres de billige boliger med et engangsbeløb i form af en ”mistet fortjeneste” til det offentligt ejede selskab, mens den løbende drift og vedligeholdelse af ejendommene varetages af professionelle aktører med minimalt bureaukrati til følge.

PODCAST

MEST LÆSTE