Et solidt flertal af danske ejendomsinvestorer forventer prisfald i 2023, fremgår det af den årlige forventningsundersøgelse fra EDC Erhvervs Poul Erik Bech. Især når det gælder detail- og kontorejendomme er stemningen negativ. Men holder renten sig oppe, kan prisfald især gå ud over de bedste boligudlejningsejendomme.
Tager man de bare lidt positive briller på, var der en god nyhed i den årlige forventningsundersøgelse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der blev offentliggjort tirsdag ved et arrangement i Planetariet på Frederiksberg: Ved at bladre tilbage og se forventningerne fra sidste år, og sammenholde med, hvad der faktisk er sket siden, kan man se, markedsdeltagerne er ganske kyndige. Respondenterne forudså sidste år ganske vist ikke de rentestigninger, der skulle komme i 2022. De forudså næppe heller størrelsen af den inflation, der skulle komme – det var der ikke mange, der gjorde. Men de antog dog, at den var på vej opad. For så vidt angår udviklingen i priserne på ejendomme, ramte de ret præcist. Prisudviklingen blev lidt mere afdæmpet, end de forventede, men det skal altså også ses i lyset af den drastiske og uventede udvikling i inflation og renter.
Forventning om prisfald
Tager man de negative briller på, er det et dårligt varsel, at af respondenter, som altså ved, hvad de taler om, forventer en markant, negativ udvikling på ejendomspriserne i 2023. På kontor og detail, hvor de allerede forventede prisfald i 2022, gør det nu i endnu højere grad. På boligudlejning og logistik, hvor der var positive forventninger sidste år, er der nu en solid overvægt, der forventer prisfald.
På de egentlige erhvervssegmenter er der gode, fundamentale grunde til at forvente prisfald. De fleste økonomer forventer lavere beskæftigelse, og det vil før eller siden sætte sig som højere tomgang i kontorejendomme. I detailsegmentet er den højere tomgang allerede synlig i gadebilledet og i mindre og mellemstore indkøbscentre, hvor mange handlende har drejet nøglen om.
For så vidt angår lager- og logistikejendomme begynder man at kunne se en ende på de tilstoppede forsyningskæder. Det er i sig selv godt, men det kan føre til en brat opbremsning i efterspørgslen efter lagerkapacitet. Mange virksomheder har reageret på de seneste års problemer ved for en sikkerheds skyldt at købe alt, hvad de havde mulighed for, og derefter lægge det på lager. De lagre kan de snart nedbringe til et mere normalt niveau.
Betydningen af høje renter
For så vidt angår boligudlejningsejendomme, er historien en lidt anden. Her er de fundamentale udfordringer beskedne. Til gengæld kan den højere rente blive giftig. Gode boligudlejningsejendomme, hvor der er høj sikkerhed for huslejeindtægterne, har for investorerne ofte været et alternativ til obligationer. De højere renter er lig med lavere priser på disse obligationer. Hvis investorerne tror, at den høje rente varer ved, vil de dermed også betale mindre for boligudlejningsejendommene.
Indtil nu har markedet tilsyneladende antaget, at inflation og rente igen vil falde tilbage til noget, der ligner det, vi havde frem til for et års tid siden. Men det er langt fra nogen selvfølge. Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, fortalte forsamlingen i Planetariet, at hans bedste bud er, at renten på et almindeligt, etårig rentetilpasningslån vil stabilisere sig omkring 3-4 pct., med 0 pct. eller derunder gennem 2021. Han hæftede sig ved, at det kan blive svært og mere langvarigt at få inflationen under kontrol igen.
Dyrt – og for dyrt
”Kigger man efter hullerne i osten, er jeg lidt bange for, at det, vi rent faktisk har gjort, er at prise stabilt cash flow for højt. Også guld kan blive for dyrt. Så personligt tror jeg, vi skal have en reprisning,” sagde Mark Gibson.
Med andre ord: Dem, som har købt boligudlejningsejendomme med henblik på at holde på dem i årtier, får nu valuta for dén strategi. De får stadig deres gode og inflationssikrede huslejeindtægter, næsten uanset hvad der sker, og kan for så vidt være ligeglade med prisfaldet. Men dem, som har tænkt sig at sælge, eller som af den ene eller anden grund får brug for at gøre det, må regne med indkassere et betydeligt tab, hvis renten ikke falder tilbage til tidligere niveauer.
