Ejendommen centralt i Hillerød, som selskabet Investering & Seniorbolig har købt, står foran en større ombygning, og måske også tilbygning. Selskabet samler investorer, som ofte selv er seniorer eller tæt på at blive det, og som derfor tænker meget konkret om, hvad behov og ønsker er, når man skal vælge en seniorbolig.
Seniorboliger er et hit på ejendomsmarkedet. Developere udvikler projekter af forskellig art og størrelse, og bl.a. pensionsselskaber kommer gerne med pengene. Ved siden af spillere i dén kaliber fylder det naturligvis ikke meget, når selskabet Investering & Seniorbolig netop har købt sin første ejendom – en kontorejendom centralt i Hillerød, der skal bygges om til fire boliger, og hvor der er mulighed for at bygge mere til i gården.
Men selskabet er værd at følge, også for de langt større spillere. Dets ejerkreds består nemlig overvejende at personer, som selv er i målgruppen, og for hvem det måske ikke primært handler om at få et højt afkast. Det handler nok så meget at få adgang til en høj placering på en venteliste.
Da ejerne også har indflydelse på, hvilke ejendomme der bliver købt til porteføljen, afspejler disse valg de prioriteter, som faktiske brugere har. Disse prioriteter kan godt være anderledes end det, hvis man forestiller sig, hvis man sidder f.eks. på et arkitektkontor eller i en pensionskasse.
Behov for ombygning
Ved ejendommen på Østergade 4 A i Hillerød falder det f.eks. i øjnene, at den ikke er ideel, hvis man er gangbesværet, og endnu mindre hvis man sidder i kørestol. Ifølge Bjarke Wolmar, direktør og stifter i Investering & Seniorbolig, har spørgsmålet været diskuteret blandt aktionærerne i forbindelse med købet. En mulighed er at etablere en elevator i forbindelse med en eventuel kommende tilbygning.
Men der er mange andre ting end eventuelt fremtidige bevægelsesproblemer at tage højde for, hvis man er på vej ind i den tredje alder og skal finde en passende bolig til den. Bl.a. er det ikke givet, at man forventer, at den første seniorbolig også skal være den sidste.
Tæt på det meste
Blandt de indtil nu ca. 100 aktionærer i Investering & Seniorbolig finder man et par kendisser. En af dem er Line Baun Danielsen, der er valgt ind i bestyrelsen, og som i øvrigt selv kommer fra Hillerød.
”Vores grundlæggende tankegang bag konceptet er, at vi vægter aktionærernes ønsker og behov højt. Vi har sat et par kriterier op, som f.eks. er, at det skal være tæt på offentlig transport, kultur, by, butikker og natur. Det findes ikke mange steder, men sådan er det på Østergade, udtaler Line Baun Danielsen i en pressemeddelelse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland, der har formidlet handlen.
”Samtidig er der egen parkeringsplads med ladestandere, som kan komme både seniorer og deres pårørende til gode. Når vi gør regnskabet op, kan vi faktisk sætte flueben ved det hele med denne lokation,” fortsætter hun.
Udsigt til vækst
Når det er så attraktivt for store investorer at sætte penge i seniorboliger, skyldes det, at man her kan forudse en vedvarende efterspørgsel, og de nærmeste 15-20 år også en pæn vækst. Når det gælder almindelige lejeboliger, har man som ejer den trussel hængende over hovedet, at befolkningstilvæksten i disse år helt og holdent er funderet på nettoindvandring. Hvis den strøm vender, og der i stedet kommer nettoudvandring, kan det blive svært at finde lejere til tomme boliger.
Samtidig betyder de lave fødselstal, at en stadigt større nettoindvandring vil være nødvendigt, blot for at holde efterspørgslen på det nuværende niveau. Med seniorboliger er man på mere sikker grund, for når først folk er et stykke op i 40’erne, vil de sjældent flytte hverken til eller fra Danmark. Derfor er der, i hvert fald for de ti nærmeste år, stor tryghed om, at Danmarks Statistik befolkningsfremskrivning for seniorer holder nogenlunde.
For de kommende ti år siger befolkningsfremskrivningen, at der vil komme ca. 80.000 flere borgere i alderen mellem 60 og 80 år. Tre fjerdedele af væksten vil komme i den yngre halvdel af dette interval – hvilket så naturligvis betyder, at der i de efterfølgende ti år vil være en stor vækst den ældre del af intervallet.
Lavt afkast
Men i første omgang er det altså især det, som man kan kalde unge seniorer, der vil efterspørge boliger. I salgsmaterialet lægger Investering & Seniorbolig da også op til, der skal være masser af aktiviteter knyttet til boligerne. Der nævnes f.eks. fællesspisning, foredrag, vinsmagning og rejser til et søsterselskabs ferieboliger i Spanien, Italien og Tyskland. Man behøver ikke være boligsøgende, eller forvente at blive det, for at blive aktionær. Men det afkast, som Investering & Seniorbolig stiller i udsigt, er ikke umiddelbart prangende: Der budgetteres med et direkte afkast fra driften på 1,2 pct. årligt. En professionel investor ville som et absolut minimum kræve et afkast på 4 pct. for en boligejendom i Hillerød.
Selskabet har dog også en forventning om værdistigninger, der vil bringe det samlede, årlige afkast op. Skønnet i salgsmaterialet siger 5,8 pct. For så vidt angår fremtidige værdistigninger kan det måske betrygge investorerne, at Investering & Seniorbolig indgår i en gruppe, der efterhånden har samlet stor erfaring i at investere i boligejendomme i de større byer.
Erfarne investorer
Bjarke Wolmar stiftede for ca. 10 år siden selskabet Investering & Studieboliger, som grundlæggende handler om at give adgang til forældrekøb på en alternativ måde: Ved at købe sig ind, kunne man komme på en venteliste til en bolig til børnene, der flytter hjemmefra – man kunne måske ikke få boligen lige, når man har behov for den, men til gengæld slipper man for alt bøvlet med at administrere en lejlighed selv.
Ifølge Bjarke Wolmar har man haft held med investeringerne på den måde, at mange af de ca. 300 boliger, man har købt til formålet, ligger i byer, hvor der pt er en gunstig prisudvikling, fordi Novo Nordisk udvider sine aktiviteter. Senere kom også selskabet Investering & Feriebolig til. Dette er det omtalte søsterselskab, hvis udenlandske ferieboliger Investering & Seniorboligers aktionærer kan få adgang til. Dette selskab råder i dag over ca. 50 boliger.
