Udbygningen af logistik er sket med stor hast de seneste år, men de fleste kommuner omkring København har takket nej til at blive vært for betonhaller og lastbiltrafik. Og nu køler aktiviteten ned, med det resultat, at meget af den logistik, der skal forsyne storbyen, uafvendeligt ligger andre steder – i Jylland, i Tyskland eller i Sverige.
For et år siden mente 49 pct. af ejendomsinvestorer i Danmark, at afkastet på logistikejendomme ville stige på seks måneders sigt. Et halvt år senere var tallet 30 pct., og efter endnu et halvt år – nu her i første kvartal 2024 – ser blot 14 pct. stigende afkast umiddelbart forude. Det viser en undersøgelse, Cushman & Wakefield RED har foretaget, og som mæglerfirmaet præsenterede i sit såkaldte Investment Atlas 2024. Opgjort på en anden måde er det 10 pct. af investorerne, som ser logistik som det segment på ejendomsmarkedet, der har størst potentiale på kort sigt. For blot halvandet år siden var det 30 pct. af respondenterne, der tillagde logistiksegmentet denne eksklusive status.
Hvor dramatisk tallene end kan forekomme, afspejler de dog ikke nogen krise for logistikmarkedet. Snarere blot en normalisering efter det vilde boom, der opstod under og lige efter pandemien. Men at markedet nu er normaliseret, medfører en anden konklusion: Nemlig at storhedstiden for nybyggeriet er slut i denne omgang. Dermed har hovedstaden i en bred forstand endeligt forspildt en mulighed for at blive hjemsted for mange af de logistikejendomme, dens borgere og virksomheder selv bruger.
Mere trafik
Logistik kommer med grimme betonhaller, larm og tæt trafik af store lastbiler på omfartsvejene. Derfor har de fleste af kommunerne i hovedstadsområdet været mere end påholdende med at udlægge grunde til tungt erhverv. De vil hellere have boliger og serviceerhverv. Et eller andet sted skal logistikejendomme jo imidlertid ligge. Hvis de ikke ligger i nærheden af dem, de ultimativt skal betjene, betyder det blot, at lastbilerne skal opholde sig endnu længere på motorvejene, og på længere sigt at hovedstadsområdet er svækket i konkurrencen om at tiltrække andre typer af virksomheder.
Det er præcist, hvor vi er nu, vurderer Kim Kyhl Andersen, adm. partner i erhvervsmæglerfirmaet Andersen Erhverv, der har specialiseret sig i at formidle logistikejendomme. Han mærker selv den afdæmpede efterspørgsel efter det, som han kalder generiske logistikarealer – lagerhaller, der efter nutidens standard har godt 12 meter til loftet. Dermed er der et vindue, der er ved at lukke sig for hovedstadskommunerne.
”Logistikmarkedet har stabiliseret sig, i takt med at der er bygget så meget i både Greve, Solrød og Køge. Nu er man så også gået i gang med at bygge noget i Ringsted. I min optik kigger vi ind i, at udbuddet af generiske logistikareal lige nu er lidt i overkanten. Men efterspørgslen kan igen indhente udbuddet,” siger Kim Kyhl Andersen.
Udsolgt i Ringsted
Hvor stærkt, det er gået, fremgår også af, at Ringsted Kommune allerede sidste år måtte melde udsolgt af de 136 ha, man i 2019 udlagde til tungt erhverv, primært logistik. Dengang troede man ellers, at det ville række til 2035, eller måske endda 2040, fortæller Brian Steen Rolighed, der er ejendomsmægler og ansat i Ringsted Kommune, hvor han varetager den daglige kontakt med de virksomheder, der gerne vil til kommunen. Det er der rigtigt mange, der gerne vil, oplyser Brian Steen Rolighed. Der kommer stadig henvendelser hver uge. Henvendelserne kommer både fra ind- og udland og fra såvel ejendomsselskaber som produktionsvirksomheder, som skal bruge lagerplads til sig selv. Men Brian Steen Nielsen må altså skuffe dem, for kommunen kan ikke bare lige sætte mere jord af.
”Vi er i fuld gang, men vi er ærlig talt bagud på planlægningen med at finde ny områder. Når vi har så stor succes, genererer det også en masse trafik, som vi også skal kunne håndtere. Vi kan som kommune gøre en hel masse, men Vejdirektoratet skal også ind over, og så er det en anden politisk proces, hvor det ikke er os alene, der kan træffe alle beslutninger,” siger Brian Steen Nielsen.
Slut med spekulativt byggeri
De mange henvendelser til Ringsted Kommune viser igen, at det ikke sådan, at udbygningen af moderne logistik er slut. Der er bare ikke nær så meget tryk på, som den har været. Det indebærer også, at det er ved at være slut med det spekulative byggeri, hvor ejendomsselskaber begynder at opføre lagerhaller, før de har lejere til dem. I sidste uge kunne Dagbladet Børsen f.eks. fortælle, at Taulov Dry Port i Trekantområdet stopper sit spekulative byggeri. Dét er relevant for markedet i og omkring hovedstaden, for logistikejendomme kan ligge meget langt fra de ultimative slutbrugere. De virksomheder, der skal forsyne hovedstaden, kan således også vælge at placere sig i Jylland, i Tyskland eller endda så langt op i Sverige som i Gøteborg, ifølge Kim Kyhl Andersen.
God konkurrenceevne
Eksemplet fra Ringsted, der bl.a. har formået at tiltrække DSV og Nagel Group, som hører til verdens største logistikoperatører, viser dog, at Sjælland og Hovedstadsområdet har en god konkurrenceposition – for så vidt man altså udlægger jord, der kan bygges på. Det er heller ikke for sent for kommunerne at slippe de fine fornemmelser og give plads til tungt erhverv, anfører Kim Kyhl Andersen. Dels er der mange andre end giganterne i erhvervslivet, der efterspørger plads, og dels er erhvervsudvikling ikke noget, der på et tidspunkt stopper. Hvis man begynder at forberede sig nu, er man klar til den efterspørgsel, der kan komme om fem eller ti år.
”Boligområderne (i og omkring hovedstaden, red.) udvider sig stadig, der er fuld beskæftigelse, og virksomhederne har det godt. Men det betyder også, at mange virksomheder har et meget stort problem med at finde de rette fysiske rammer,” siger Kim Kyhl Andersen.
