Men hvad indeholder fortrolighedserklæringer egentligt, og hvorfor indgås de?
Fortrolighedserklæringens formål
Inden sælger deler materiale og oplysninger med en potentiel køber, vil sælger – i tilnærmelsesvis alle transaktioner – betinge sig af, at køber underskriver en fortrolighedserklæring. Fortrolighedserklæringen omtales ofte som en ”NDA”, hvilket er en forkortelse for den engelske betegnelse ”non-disclosure agreement”.
Formålet med fortrolighedserklæringen er at forpligte modtageren, dvs. den potentielle køber i en ejendomstransaktion, herunder dennes ledelse, medarbejdere, rådgivere, bankforbindelser m.v., til ikke at videregive informationer til uvedkommende tredjeparter. Fortrolighedserklæringen skal således beskytte sælger mod, at informationer, der afgives som led i salgsprocessen, anvendes til andet end den påtænkte transaktion.
Fortrolighedserklæringen er vigtig, da købers videregivelse af kerneinformationer kan begrænse sælgers salgsmuligheder, afspejle sig negativt i den pris, som sælger har mulighed for at forhandle hjem, eller måske endda skade sælgers fortsatte virksomhed.
Typiske vilkår i fortrolighedserklæringer i ejendomstransaktioner
Indholdet af en fortrolighedserklæring kan variere alt efter, om det f.eks. er en ejendom (aktiv) eller et ejendomsselskab (kapitalandele), der handles, og erklæringerne kan udgøre såvel selvstændige dokumenter som klausuler i øvrige aftaler.
Det er altid vigtigt at afgrænse, hvilke informationer der skal anses for fortrolige. Fortroligheden kan begrænses til at vedrøre nogle særligt centrale informationer om ejendommen eller ejendomsselskabet, herunder eksempelvis udviklingsplaner, indtjenings- og realiseringsmuligheder, indeståelser og garantier eller igangværende retssager med lejere og entreprenører. Oftere ses dog mere generelle bestemmelser, der favner så bredt, at alle informationer, som sælger afgiver i forbindelse med den påtænkte transaktion, omfattes.
Det vil omvendt også ofte være defineret, hvilke informationer der ikke skal anses for omfattet af fortroligheden. Dette vil typisk gælde offentligt tilgængelige informationer eller informationer, som sælger giver samtykke til, at køber må videregive.
Væsentligt er det videre at få klarlagt, hvor længe køber skal være underlagt forpligtelser i henhold til fortrolighedserklæringen. Varigheden af købers forpligtelser begrænses ofte til det tidspunkt, hvor transaktionen må anses for afsluttet; eventuelt suppleret af en vis periode på eksempelvis 1-3 år herefter.
Et andet typisk vilkår vedrører, efter hvilke regler fortrolighedserklæringen skal fortolkes (eksempelvis dansk ret), og om tvister, der udspringer af selve erklæringen, skal afgøres af domstolene, ved voldgift eller af andre tvistløsningsorganer.
Brud på fortroligheden
I tilfælde af at køber uretmæssigt videregiver eller offentliggør informationer, dvs. bryder med sine forpligtelser, er det væsentligt for sælger at vide, hvilke misligholdelsesbeføjelser der kan gøres gældende.
Det kan aftales, at køber generelt er forpligtet til at skadesløsholde sælger for ethvert tab og enhver omkostning eller udgift, som er foranlediget af købers brud på fortroligheden.
Parterne kan også aftale, at et brud skal udløse betaling af en bod på et fikseret beløb, der enten kan begrænses til én eller flere betalinger, eller som skal udløses for hver overtrædelse, som køber måtte foranledige. Mulighederne er mange, og det vigtigste er, at sælger har gjort sig overvejelser om, hvorledes brud på fortroligheden skal håndteres.
