Fjerde kvartal er normalt det stærkeste på ejendomsmarkedet, men i 2022 var det omvendt. Som helhed var 2022 dog langt fra noget dårligt år, viser en opgørelse fra Cushman & Wakefield RED.
Mandag kunne Ekstra Bladet oplyse, at Arp-Hansen Hotel Group for 550 mio. kr. har købt den ejendom på Rådhuspladsen 14 i København, som lægger lokaler til hotellet The Square. Hidtil har hotelgruppen været lejer hos Danica Ejendomme, men under et møde mellem parterne i anden anledning i efteråret kom emnet pludselig op, og ret hurtigt nåede man altså frem til en aftale. Det sidste fortæller hotelgruppens adm. direktør Dorthe Krak til EjendomsWatch. Forløbet viser, at ejendomsmarkedet ikke er helt dødt. Trods krig, inflation og høje renter kan det stadig ske, at købere og sælges mødes og uden de store sværdslag aftaler en transaktion, der er fordelagtig for begge parter.
Men der er blevet markant længere mellem den slags, end der har været. Det viser de foreløbige tal fra Cushman & Wakefield RED over transaktionsvolumen sidste år. Normalt er årets sidste kvartal årets suverænt bedste, fordi det alt andet lige er bedst at få lukket handlerne, inden årsregnskabet afsluttes. Men i 2022 var det helt anderledes. Her var transaktionsvolumen i fjerde kvartal 19,8 mia. kr.; kun en spids mere end de 19,1 mia. kr., der blev omsat for i tredjekvartaler. Begge dele lå under omsætningen i årets to første kvartaler, der var på henholdsvis 21,0 og 34,6 mia. kr.
Afventer bedring
Mange aktører i markedet har fortalt om, hvordan sælgere og købere har haft svært ved at møde hinanden om prisen, så forhandlingerne trækker ud, og om at købere venter med at gå i markedet, til der er mere klarhed om, hvor priserne præcist skal ligge, efter at renterne er steget. For så vidt en af de to forklaringer holder, vil der være et stadigt større antal handler, der kan blive afsluttet, når markedet og sigtbarheden omkring økonomien bliver bedre. Men ifølge Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield RED, skal man ikke vente at se nogen kethup-effemkt udløst – i hvert fald ikke på kort sigt.
”Der er en afventede stemning. Der er stadig relativt mange penge i markedet, men de personer, som skal investere i markedet, får at vide, at de skal vente lidt, med mindre de finder en virkelig god handel. Man skynder sig langsomt. Min fornemmelse er, at vi skal pænt ind i foråret, før der for alvor kommer gang i volumen igen. Desuden tager det nogen tid, fra sagerne kommer i markedet, til handlerne bliver afsluttet. Så jeg tror først, vi kan se en egentlig stigning i transaktionsvolumen i tredje kvartal,” siger Lior Koren.
Sammenlagt blev 2022 dog langt fra noget dårligt år, selv om man rundt omkring har oplevet det som svært. Årets samlede transaktionsvolumen landede på 94,6 mia. kr. Det er klart under de 120 mia. kr., der blev omsat for i 2021. Men dette var også alle tiders rekordår, og selv korrigeret for den inflation, der har udhulet de reelle værdier, blev 2022 et af de fem bedste år nogensinde.
Fortsat udenlandsk interesse
Nok så stor en lettelse er det, at de udenlandske investorer bevarede interessen for det danske marked. Ifølge tallene fra Cushman & Wakefield stod de på køberside for ca. halvdelen af omsætningen, når man medregner de udenlandske investorer, der køber gennem selskaber, de har etableret i Danmark. Også i 2021 stod udlændinge bag hen ved halvdelen af købene. Af de ville blive i markedet, når det blev svært, var langt fra nogen selvfølge. F.eks. har man set udenlandske investorer sælge ud af danske realkreditobligationer.
En forskel til 2021 er derimod, at det største segment, boligudlejningsejendomme, har fyldt mindre i markedet i 2022. Det kan skyldes, at boligudlejningsejendomme er dem, hvor prissætningen i størst omfang er bundet op på obligationsrenten, hvorfor det nervøse rentemarked slår igennem som uenighed om prissætningen på ejendomme. Derimod er undersegmenter – f.eks. hotelejendomme i det centrale København – mindre følsomme over for kortsigtede variationer i obligationsrenten.
