Næsten alle europæiske ejendomsinvestorerne er bekymrede over den økonomiske udvikling, de ser omkring sig. Den høje rente, f.eks., er et problem i sg selv, men nok så generende er de store udsving i renterne, der gør timingen for ejendomshandler vanskelig. Trods alt dette holder man modet oppe. Hver anden investor forventer at være nettokøber i 2023, viser en undersøgelse fra PwC.
Hjallerup Marked løber over fire dage. Næste år åbner det den 1. juni. Når man til fredag aften, uden at der har været noget salg af betydning, vil ejerne af de fine heste naturligvis være bekymrede. Men det gør en stor forskel, om det fraværende salg skyldes, at der er få besøgende, eller om det har summet med mulige købere, der bare ikke har givet håndslag. I det sidste tilfælde er der grund til at tro, at salget kommer i gang over weekenden, om end måske ikke til helt de priser, de potentielle sælgere havde håbet på.
Oversat til ejendomsmarkedet svarer det lave fremmøde til situationen under finanskrisen. Alle kunne se, at ejendomme kunne købes billigt, men det nyttede ikke noget, når man ingen penge havde. Dengang var markedet meget lånefinansieret, men kapitalmarkederne var frosset til, og bankerne hverken kunne eller ville låne flere penge ud til ejendomsinvestorer. Nu er der igen krise, men denne gang synes der at være tale om den milde variant, hvor der stadig er mange investorer med evne og vilje til at købe, men hvor man blot skal blive enige om et nyt prisniveau. Det fremgår af den årlige rapport Emerging Trends in Real Estate Europe fra PwC. 2023-udgaven blev præsenteret ved et arrangement hos revisionsselskabet i sidste uge.
Bekymring over rente og inflation
Rygraden i rapporten er en undersøgelse blandt flere end tusind europæiske ejendomsinvestorer. Som det kunne forventes, er de for tiden optaget de problemer, der har plaget europæisk økonomi i 2022. 91 pct. af respondenterne er bekymrede over inflation, mod 56 pct. sidste år, hvor inflationen netop var begyndt at tikke op over de 2 pct., som centralbankerne har som målsætning. 89 pct., mod 55 pct. sidste år, er bekymrede over de store udsving i renterne, der gør det svært at time opkøb, hvis man skal have finansiering til dem. Hele 71 pct. forventer, at europæisk økonomi er i recession, når vi går ind i det nye år. Disse udsigter får også mange til at sætte udviklingsprojekter på hold, eller helt at aflyse dem.
Men midt i al dette mismod er der et meget solidt signal fra investorerne: 51 pct. af dem forventer at købe ejendomme i 2023. Sidste år var tallet 59 pct., så nogle har trukket sig fra markedet. Men det skal også ses i lyset af, at stemningen sidste år nærmest var den modsatte af nu. Dengang talte man om ”de brølende 20’ere”, der skulle gå i gang, så snart vi havde lagt pandemien bag os. Endnu havde man ikke forstået skadevirkningerne af de mange lockdowns, og de spæde optræk til krigen i Ukraine var kun omtalt i noter i aviserne. I forhold til denne kovending i stemningen er det opsigtsvækkende, at så mange, trods deres bekymringer, stadig forventer at købe ind.
Lyst til at investere
Søren Thorvaldsen Svane Keller, partner i PwC, genkender fra sin egen kontakt med ejendomskunder billedet af bekymring og større forsigtighed, men ikke desto mindre vilje til at være aktiv i markedet.
”Der er stadig en lyst til at investere, og det overrasker mig ikke, at halvdelen siger, at de forventer at være nettokøbere. Det, tror jeg, hænger sammen med dels en optimisme om egne muligheder, men også en forventning om, at gabet mellem sælgeres og køberes forventninger til priserne lukkes. Der er masser af gode ejendomme, men man er nødt til at få regnet bl.a. rentestigningerne ind,” siger han.
”Egenkapital er der sådan set nok af derude. Det er almindelig anerkendt. Men det er blevet mere vanskeligt at få gældsfinansiering, dels på grund af højere renter, og dels på grund af ny guidelines fra Finanstilsynet. Det gør også, at der kommer mere pres på egenkapitalen,” fortsætter Søren Thorvaldsen Svane Keller.
De omtalte guidelines fra Finanstilsynet handler om, at pengeinstitutterne skal lægge mere vægt på den lejeindtægt, der er på den enkelte ejendom, set i forhold til ydelsen på lån med fast rente og afdrag. Det kaldes ”kritisk leje-begrebet”, og i praksis betyder det, at realkreditinstitutterne kan give mindre lån til nogle ejendomme i forhold til den belåning, der tidligere kunne opnås på samme ejendomme. Det er hæmmende for markedet, bl.a. fordi mange netop køber ejendomme, fordi de ser et potentiale for bedre udnyttelse.
Holder på hestene
At Finanstilsynet strammer lånereglerne, netop som markedet i forvejen bremser op, er kun en af de faktorer, der har fået potentielle købere til at holde på hestene. Og når de først gør det, bliver det selvforstærkende. Det oplever Søren Thorvaldsen Svane Keller, når han laver due dilligence på kundernes ejendomshandler. Denne del af processen handler om at gennemgå en ekstra gang, om der tilstrækkeligt omhyggeligt er taget højde for f.eks. fremtidige udgifter til skat og vedligehold, og til risici på lejersiden.
”Sådan nogle forhold bliver nu taget meget seriøst. For et år siden kunne du finde den ene, den anden og den tredje ting under due dilligence, men sælgerne så sådan på det, at de bare kunne finde en anden køber, så det var take it or leave it. Nu kan vi se, at der faktisk bliver forhandlet om nedslag i prisen ud fra det, vi finder under due dilligence,” siger Søren Thorvaldsen Svane Keller.
Populærere London
Rapporten fra PwC indeholder som altid også en topliste over de europæiske storbyer; rangeret efter hvor attraktive ejendomsinvestorerne ser dem. København ligger midt i feltet som nr. 14, hvilket er fire pladser bedre end sidste år. Men måske skal man mere hæfte sig ved, at den danske hovedstad i år ligger klart bedre end de andre nordiske storbyer. Stockholm, som har Nordens største ejendomsmarked, ligger uændret som nr. 19. Helsinki er faldet en enkelt plads tilbage og er nu nr. 25, mens Oslo er faldet to pladser og ligger helt i bund som nr. 30.
Givetvis kan vi som danskere sende en venlig tanke til vores realkreditsystem, og specielt for vores tradition for langsigtet ejendomsfinansiering. På grund af den har de brat stigende renter ikke slået nær så hårdt og hurtigt igennem, som man f.eks. har set det i Sverige, hvor børsnoterede ejendomsselskaber er styrtdykket i værdi, og hvor adskillige er pressede til at sælge ejendomme for at sikre sig likviditet.
I toppen af listen finder man igen i år London, og nu med suveræn afstand til Paris og Berlin på de følgende pladser. Den britiske hovedstad har fremdeles også det største ejendomsmarked i Europa. Den høje bedømmelse er opsigtvækkende i betragtning af, at data er indsamlet, mens den britiske økonomi tumlede rundt og kæmpede for at finde sine ben, oven på den nu forhenværende regerings planer om ufinansierede skattelettelser.
Ejendomsinvestorerne synes at have konkluderet, at alle dårligdommene i den britiske økonomi er en chance for at købe ejendomme til en god pris. Det fortæller i sig selv en historie om, at risikovilligheden stadig findes.
