Unge mennesker flytter langt hyppigere end ældre. Derfor vil ejendomsmarkedet ændre sig fundamentalt, i takt med andelen af unge bliver lavere, fremhæver den store, amerikanske kapitalforvalter, BlackRock. I Danmark fik ejendomsbranchen sidste år en forsmag på udviklingen, idet antallet af flytninger var usædvanligt lavt – sandsynligt på grund af en kombination af konjunkturer og eftervirkninger efter pandemien.
Statsledere må ligge vågne om natten, når de kommer til at tænke på konsekvenserne af de lave fødselsrater. I f.eks. Danmark står folketallet alt andet lige til at blive halveret vel inden næste århundredeskifte. I andre lande er det langt værre. Men også investorer må gøre sig sine tanker.
I nogle tilfælde er det relativt nemt. Køber de aktier i f.eks. Carlsberg, må de imødese, at antallet af dette selskabs slutkunder sandsynligvis vil skrumpe. Det vil dog ske i en takt, så man kan nå at indrette sig efter det. At en større del af befolkningen vil bestå af ældre, er heller ikke det store problem. De ældre foretrækker måske andre drikkevarer end de yngre, men for Carlsberg er der ikke noget nyt i at tilpasse sig den skiftende smag. Det har man altid gjort.
Fordele ved fraflytning
I andre brancher er det mere besværligt og risikabelt. Det gælder f.eks. i ejendomsbranchen. Her opfører de yngre slutkunder sig helt anderledes end de ældre, så det vil skabe store ændringer, når betydningen af den første gruppe svinder ind. Blackrock, verdens største kapitalforvalter, kom ind på netop denne vinkel i en investeringskommentar i sidste uge. ”Efterspørgslen efter fast ejendom kan ændre sig, fordi ældre mennesker typisk flytter mindre ofte,” skrev selskabet.
I de mange tilfælde er det en ulempe for et ejendomsselskab, når en lejer fraflytter. Men i mange andre tilfælde er det en fordel. Det kan f.eks. være, at lejeren har voldt besvær eller været til gene for sine naboer. En udskiftning af en lejer kan også være anledningen til at hæve huslejen. Specielt for nybyggede ejendomme har flytninger en helt afgørende rolle: Af det første hold, som flytter ind, vil mange kun bo der i kort tid. Så er det vigtigt, at nye står klar til at overtage lejemålene.
Men den slags bliver det mere stramt med, når befolkningen ældes. Der er nemlig endog meget stor forskel på, hvor meget man flytter gennem tilværelsen. Det viser beregninger, EJENDOMME har foretaget på baggrund af tal fra Danmarks Statistik.
Unge flytter mest
Sidste år registrerede Danmarks Statistik 713.000 flytninger af voksne borgere i Danmark. Det svarer til, at ca. 15 pct. af os flyttede – idet der dog ikke er taget højde for, at nogle flyttede flere gange i løbet af året. Den helt store flyttehyppighed er naturligt nok i de helt unge år, hvor man flytter hjemmefra, ofte til en ganske ydmyg bolig, som man snart efter forlader igen. Flyttehyppigheden topper statistisk set, når man er 22 år. Sidste år skiftede henved hver anden i den årgang bolig – lidt flere kvinder end mænd; kvinderne finder så til gengæld hurtigere en langsigtet bolig.
Endnu når man er 30 år gammel, er det omkring hver fjerde, der flytter i løbet af et år. Men derefter sætter stabiliteten hurtigt ind. Bunden bliver nået omkring de 70 år, hvor færre end 5 pct. skifter bolig i løbet af et år. Herefter stiger flyttehyppigheden også kun langsomt igen – den tager først fart i midten af 80’erne, hvor flytningen typisk vil gå til et plejehjem.
Et år mere i barndomshjemmet
Netop i 2023 har ejendomsselskaberne fået en forsmag på, hvad der venter dem, for der var usædvanligt få flytninger sidste år, i alle aldersklasser. Hvorfor kan man kun gisne om, men tre faktorer spiller sandsynligvis en rolle:
For det første var der i corona-årene mange, der investerede i deres boliger. Det gør det mindre sandsynligt, at de fraflytter hurtigt efter. Særligt i 2020 var der også relativt mange, der skiftede bolig, selv om denne tendens ikke var voldsom.
For det andet kan de seneste års usikkerhed i form af krig og inflation have fået mange til at holde ro på i privatlivet – bevidst eller ubevidst.
For det tredje har der i de seneste år været meget høj beskæftigelse. Det indebærer, at færre har brug for at flytte for at få et job.
Under alle omstændigheder er det påfaldende, at flyttehyppigheden er faldet markant for de helt unge. Sandsynligheden for, at en 18-flyttede sidste år, var ca. 20 pct. mindre end sandsynligheden for, at en 18-årig flyttede i 2014. Måske vælger flere af disse unge, på baggrund af en kombination af alle tre grunde, at tage et år eller to mere i barndomshjemmet.
Ønsker mere indvandring
Men flyttehyppigheden er naturligvis kun en af de faktorer, som investorer må holde øje med. BlackRock oplyser, at man alt andet lige ser særligt favorabelt på de lande, hvor der endnu er en positiv befolkningsudvikling. Det gælder især i fattige og mellemrige lande. I rige lande, som næsten uden undtagelse har en fertilitetskvotient betydeligt under 2,1, og dermed ikke kan opretholde egen befolkning ved et fødselsoverskud, ser BlackRock f.eks. på, om staterne foretager investeringer i infrastruktur eller andet, der hæver produktiviteten, og dermed sikre, at lavere indbyggertal i det mindste et stykke hen ad vejen bliver kompenseret af højere indkomst pr. indbygger.
En anden prioritet fra BlackRocks side er mere kontroversiel: I både Europa og USA er der i befolkningen stor modstand mod indvandring. Men BlackRock vil gerne have mere af den.
”Udviklede markeder kan afbøde slaget på væksten ved at finde flere arbejdstagere – fra andre lande eller blandt kvinder og andre grupper, der er underrepræsenteret i arbejdsstyrken. Japan har noget mindsket virkningen af aldring ved væsentligt at øge kvinders deltagelse. Den seneste indvandringsbølge i USA, Storbritannien og Canada øger deres arbejdsstyrke, som afspejlet i sidste uges rapport om amerikanske job. Men det skal fortsætte i årevis for fuldt ud at kompensere for befolkningsfald i den erhvervsaktive alder, og det er efter vores mening usandsynligt,” skriver BlackRock i investeringskommentaren.
