Skrevet af; Jonas Frøslev, Blue Capital A/S
En erhvervsejendom er typisk kendetegnet ved at blive handlet til et højere afkast end eksempelvis en boligudlejningsejendom med en sammenlignelig beliggenhed. Dette skyldes bl.a. en større genudlejningsrisiko, og at en erhvervsejendom ofte er mere illikvid i forbindelse med et fremtidigt salg. Ved en erhvervsejendom udlejet til eksempelvis en af de store udvalgs- eller dagligvarekæder, vil det dog i høj grad være en investering i et cash flow, der potentielt er mere sikkert end cash flowet fra en boligudlejningsejendom i 10-15 år.
Der er i den forbindelse en række faktorer, man som investor skal være opmærksom på ved vurderingen af cash flowet fra en erhvervsejendom med en lang bindingsperiode for lejer.
Ejendommens nettolejeindtægt
Ejendommens nettolejeindtægt vil være defineret i den indgåede lejekontrakt. På indtægtssiden vil bruttolejeindtægten ofte være i form af en aftalt startleje, der reguleres én gang årligt med stigningen i nettoprisindekset, og i nogle tilfælde med en fastsat minimum- og maksimumregulering. Dette gør, at bruttolejeindtægten – udover en høj grad af forudsigelighed – også vil være helt eller delvist inflationssikret. Yderligere skal man være opmærksom på, hvorvidt lejekontrakten giver mulighed for en markedslejeregulering, såfremt bruttolejeindtægten kan dokumenteres at afvige væsentligt fra sammenligningslejemål. Der vil ofte være aftalt en fredning for markedslejeregulering i lejers bindingsperiode for såvel lejer som udlejer.
På udgiftssiden er det relativt almindeligt, at lejer betaler ejendommens udgifter med undtagelse af udvendig vedligeholdelse og fornyelse. Udgiften til udvendig vedligeholdelse og fornyelse kan naturligvis afvige i såvel positiv som negativ retning i forhold til det forudsatte. Ved nyopførte ejendomme vil en stor del af forpligtelsen dog være dækket ind under entreprenørernes garantier i en 5-årig periode. Derudover kan der i nogle lejekontrakter for udlejer også være udgifter til ejendomsadministration og forsikring, som dog er præget af en høj grad af forudsigelighed.
Sandsynligheden for, at udlejer opnår nettolejeindtægten (særligt i den indledende bindingsperiode for lejer på typisk 10-15 år), afhænger naturligvis af lejerens evne til at opfylde forpligtelserne i lejekontrakten. Det er derfor afgørende at vurdere lejerens økonomi og bonitet, samt hvilke supplerende sikkerheder, der eventuelt er stillet. Det er herunder også vigtigt at vurdere lejers mulighed for at afstå lejemålet til en anden lejer inden udløb af bindingsperioden.
Efter udløb af den indledende bindingsperiode
Det er vigtigt at huske på, at selvom der er aftalt en indledende bindingsperiode, løber lejekontrakten uændret videre på den anden side, medmindre lejekontrakten aktivt opsiges. Hertil vil vigtigheden af udlejers proaktivitet og løbende dialog med lejeren ikke være ubetydelig i forhold til et fortsættende samarbejde efter bindingsperiodens udløb. Hvis lejekontrakten opsiges, vil størrelsen på nettolejeindtægten i forbindelse med en genudlejning bl.a. være påvirket af nedenstående faktorer, som derfor er vigtige at vurdere i forbindelse med ejendommens køb:
- Ejendommens beliggenhed
- Ejendommens stand samt anvendelses – og udviklingsmuligheder
- Lejeniveauet
Flere af ovenstående faktorer påvirker naturligvis også sandsynligheden for et fortsættende samarbejde omkring en eksisterende lejekontrakt.
Nettolejeindtægt kontra afkastkrav
I forbindelse med købet af en erhvervsejendom skal man sikre, at der er balance mellem nettolejeindtægten og det afkastkrav, som ejendommen handles ud fra. En større risiko for manglende opnåelse af nettolejeindtægten – både i og efter den indledende bindingsperiode – skal således medføre et større afkastkrav.
Optimale muligheder for gearing og øget forrentning af den investerede kapital
En optimal konstrueret lejekontrakt med en lang indledende bindingsperiode for lejer giver gode muligheder for en relativ høj belåning af ejendommen gennem realkredit og bank. Låneandelen kan være reduceret betydeligt ved udløb af lejers indledende bindingsperiode, hvilket giver en god fleksibilitet, såfremt der skulle opstå udfordringer. Renteudgifterne vil indgå som en del af cash flowet fra driften, og såvel størrelsen på udgiften som risikoen for fremtidige udsving vil afhænge af den valgte renteprofil. Afdragsprofilen på lånene vil desuden have indflydelse på den løbende overskudslikviditet, som potentielt kan udbetales til investorerne.
Som følge af belåningen reduceres det nødvendige kontantindskud til finansiering af ejendommen, hvilket som udgangspunkt medfører en forøgelse af det forventede afkast af den investerede kapital.
