Warranty & Indemnity-forsikringer (W&I-forsikringer) har vundet stor udbredelse på ejendomsmarkedet, men W&I-forsikringer rummer både fordele og ulemper, som en køber og sælger skal være opmærksomme på i en ejendomstransaktion.
En ejendomstransaktion vil for en sælger ofte medføre risici i form af et muligt ansvar overfor køberen. W&I-forsikringen kan give sælger tryghed i forhold til ikke at blive mødt med garantikrav efter gennemførelsen af transaktionen.
Hvad dækker en W&I-forsikring?
En W&I-forsikring dækker det økonomiske tab, som en køber kan bevise at have lidt som følge af et konstateret brud på en garanti i overdragelsesaftalen. Hvis en køber er opmærksom på, eller bliver bekendt med et specifikt forhold (oftest igennem sine due diligence-undersøgelser) dækker en W&I-forsikring ikke. En W&I-forsikring dækker normalt ikke garantier baseret på svigagtig adfærd fra sælgeren, fremadskuende garantier, forhold opdaget mellem Signing og Closing, samt specifikke transaktionsbetingede undtagelser.
Hvornår er en W&I-forsikring relevant?
Vi ser en klar tendens til, at W&I-forsikringer bliver mere og mere udbredte i ejendomstransaktioner. I dag anvendes W&I-forsikringer almindeligvis i større ejendomstransaktioner, og hvor køber og sælger er udenlandske parter. Det er særligt kapitalfonde, der benytter sig af W&I-forsikringer, fordi en kapitalfond ofte har bagvedliggende forpligtelser over for kapitalfondens investorer, og dermed gerne vil kunne disponere frit over købesummen.
Hvis køber støder på forhold eller ønsker garantier, der er omfattet af ovenstående undtagelser, skal det overvejes, om det giver mening at tegne en W&I-forsikring. I det tilfælde vil en mere brugbar løsning være at forhandle et afslag i købesummen eller aftale en specifik skadesløsholdelse fra sælger.
På markedet i dag er det oftest køber, der tegner W&I-forsikring – typisk på initiativ af sælgeren – og køber betaler forsikringspræmien. Det medfører samtidig, at købers accept af at betale for forsikringen gøres til et konkurrenceparameter mellem flere potentielle købere. En delt betaling af forsikringspræmieren mellem køber og sælger ses imidlertid også. Det vil være parternes forhandlingsposition, der er afgørende for den endelige fordeling af forsikringspræmien.
Fordele og ulemper
Fordelen ved W&I-forsikringen for en sælger er at kunne opnå tryghed i forhold til ikke at blive mødt med garantikrav efter gennemførelsen af transaktionen. Hermed kan sælger opnå et ”clean exit”, da køber skal rette sit krav direkte mod W&I-forsikringsselskabet og ikke direkte mod sælger. Herudover kan sælger undgå at skulle stille økonomisk sikkerhed bag stillede garantier, typisk i form af tilbagehold i købesummen. W&I-forsikringen erstatter netop købers behov for sådanne sikkerhedsstillelser.
Fordelen ved en W&I-forsikring for køberen er, at det øger køberens attraktivitet i forhold til andre potentielle købere. Desuden kan køberen eliminere risikoen for, om sælgeren har tilstrækkelig likviditet til at dække eventuelle garantibrud og -krav, som måtte opstå efter transaktionen. Endelig kan en W&I-forsikring medvirke til at fremme det gode samarbejde og relationen mellem køber og sælger, fordi svære forhandlinger vedrørende garantier og eventuel sikkerhedsstillelse helt kan undgås. En af ulemperne ved at tegne en W&I-forsikring er, at der er en række potentielle faldgruber og typer af risici, der ikke kan afdækkes med en W&I-forsikring, og som begge parter bør forholde sig grundigt til.
Herudover bliver processen for transaktionen mere kompleks, hvilket blandt også skal ses i lyset af, at forsikringsselskabet vil stille større krav til due diligence-undersøgelserne som betingelse for forsikringsdækning. Slutteligt medfører en W&I-forsikring, at transaktionen medføres forøgede omkostninger. Parterne i en transaktion bør derfor altid nøje overveje, hvorvidt det vil være gavnligt og hensigtsmæssigt at tegne en W&I-forsikring for den konkrete transaktion.
