Sponseret indhold

Ejendomsadvokaten: Tilbudspligt ved salg af boligudlejningsejendomme

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

Den lejeretlige tilbudspligt er omdiskuteret og genstand for frustrationer hos både ejere og lejere. Den giver lejere mulighed for at overtage visse ejendomme med boliglejemål på andelsbasis i forbindelse med ejers salg af ejendommen.

Frustrationer og fortolkning
Reglerne er i sin ordlyd ikke utvetydige og har løbende været genstand for fortolkning hos domstolene. Særligt udenlandske investorer er ofte helt uforstående over for reglerne, der opleves som et brud med grundlæggende fri ejendomsret. Lejerne har på den anden side oplevet, at udlejer benytter “huller” i lovgivningen til at undgå tilbudspligten.

Indhold af tilbudspligten
Tilbudspligten fremgår af lejeloven og medfører en ret for lejere til at overtage en boligudlejningsejendom på andelsbasis i tilfælde af en overdragelse til tredjemand. Tilbudspligten aktiveres ved indgåelse af aftale om salg af ejendommen og opfyldes ved, at ejeren fremsætter tilbud til samtlige lejere om, at de kan danne en andelsboligforening og derigennem erhverve ejendommen til samme pris og vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand. Tilbudspligten skal anvendes, når der handles boligudlejningsejendomme, som udelukkende anvendes til beboelse, og indeholder mindst seks beboelseslejligheder samt ved salg af blandede bolig-/erhvervsejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.

Opstramning af reglerne henlagt
Indenrigs- og Boligministeriet fremlagde den 27. juni 2022 et udkast til en præcisering af definitionen af såkaldt “kontrolskifte”, så tilbudspligten også ville blive aktiveret ved overdragelse af mindst 50% af det reelle ejerskab. Den del af udkastet til lovforslaget, som vedrørte tilbudspligt blev henlagt af den tidligere regering, og den tidligere retsstilling er derfor fortsat gældende. Det kan ejendomsinvestorer glæde sig over, da der så fortsat er mulighed for etablering af ejerstrukturer, som gør at tilbudspligten ikke nødvendigvis aktiveres.

Overdragelse af ejendomsselskaber
Tilbudspligten aktiveres også i forbindelse med overdragelse af bestemmende indflydelse i kapitalandelene i aktie- og anpartsselskaber (men formentlig ikke andre selskabsformer), der ejer en ejendom med tilbudspligt, men ikke ved salg af et selskab højere oppe i ejerstrukturen (et holdingselskab).  Højesteret har ved en dom fra 1993 sanktioneret “dobbelt holding-modellen” hvorefter et salg af kapitalandelene i holdingselskaber ikke aktiverer tilbudspligten.Dobbelt-holding-modellen medfører i praksis, at tilbudspligtejendomme kan struktureres i en holdingstruktur, hvorefter ejer undgår at aktivere tilbudspligten fremadrettet, så længe det er kapitalandele i holdingselskabet, der er genstand for overdragelse.

Overdragelse af bestemmende indflydelse
Hvis en overdragelse ikke medfører, at én køber opnår stemmemajoritet i ejendomsselskabet, foreligger der ikke et egentligt kontrolskifte – og tilbudspligt aktiveres ikke. Højesteret fastslog i “Six Pack-dommen” fra 2020, at en overdragelse af tilbudspligtejendomme til tre pensionsselskaber med en efterfølgende ejerfordeling på 49%, 34% og 17%, ikke udgjorde et kontrolskifte – ingen af køberne havde nemlig majoritet eller kontrol. Højesteret understregede, at det kræver klare holdepunkter i både lejelovens ordlyd og motiver for, at en overdragelse er omfattet af tilbudspligten og det var ikke tilfældet her.

Tilbudspligt i praksis
Tilbudspligten er beskyttelsespræceptiv og en aftale med lejer om frafald af tilbudspligten er derfor ugyldig. Der er strenge formkrav til gennemførelse af tilbudspligtprocessen. Vi anbefaler, at lejere er særdeles påpasselige med at overtage ejendomme som andelshavere og opsøger relevant juridisk og finansiel rådgivning for afdækning af forpligtelser og risici. Det er en stor og kompleks beslutning, og der er set flere eksempler på andelsforeninger, som er gået konkurs og hvor andelshaverne dermed mister deres indskud mv.

Det er vores erfaring, at det er ganske svært at opnå finansiering til en nystiftet andelsforenings køb af ejendom – og at tilbudspligten relativt sjældent bliver udnyttet i praksis.Ikke desto mindre er tilbudspligten en væsentlig og integreret del af dansk lejeret. Pligten indebærer betydelige risici og omkostninger for parterne i ejendomstransaktioner og kræver særlig kvalificeret opmærksomhed.

“Den del af udkastet til lovforslaget, som vedrørte tilbudspligt blev henlagt af den tidligere regering, og den tidligere retsstilling er derfor fortsat gældende. Det kan ejendomsinvestorer glæde sig over, da der så fortsat er mulighed for etablering af ejerstrukturer, som gør at tilbudspligten ikke nødvendigvis aktiveres.”

Mest læste på BusinessReview.dk

Steffen Bang Olsen Kromann Reumert frit med redt hår
Ejendomsadvokaten: TIDSBEGRÆNSEDE LEJEAFTALER ER IKKE UNDERLAGT EN 2-ÅRSREGEL
thumbnail_20220223_JSU0133
Betalingsløsninger suger alt for mange penge ud af forretningen
1-199559273 - Aerial view to the diamond open mine in Aikhal town, Sakha Yakutia, north of Russia
Diamanter kan blive en god investering
Ankomst
PwC nyindretter hovedsæde til en ny tids arbejdsformer
br cø__
Læs "Cirkulær Økonomi" digitalt her

Podcast

Læs også

Malmø
Revision af skatteregler skaber større sammenhæng mellem København og Malmø
Specielt for offentligt ansatte er skatteregnskaberne besværlige, hvis man bor i det ene land og arbejder i det andet. Det er kun blevet...
Normal_13
En optur for butiksejendomme ligger i kortene
For to år siden var detailhandlen ramt af, at priserne steg langt hurtigere end lønningerne. Det fik forbrugerne til at være påholdende....
Screenshot 2024-05-15 at 19.41
NU STARTER BYGGERIET AF DEN FØRSTE VGP PARK I DANMARK: VGP PARK VEJLE
VGP, der driver mere end 100 erhvervsparker fordelt over hele Europa, har for alvor fået øje på Danmark. Til august tager man første...