I mange situationer er det nyttigt og nødvendigt at stifte en brugsret eller råderet over fast ejendom. Det kan være i forbindelse med opførelse af ejendom eller installationer på lejet grund, parkeringsrettigheder, adgangsforhold osv.
Forbud mod stiftelse af permanente brugsrettigheder
Udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, indeholder forbud mod stiftelse af brugsrettigheder over fast ejendom for en periode længere end 30 år. Baggrunden for bestemmelsen er, at lovgiver ønsker at undgå, at der stiftes permanente brugsrettigheder eller rådighedsindskrænkning på en måde, der reelt har karakter af en afhændelse af arealet ud fra princippet om, at ejendomsdannelsen alene kan ske ved udmatrikulering og ejerlejlighedsopdeling mv.
Tidsbegrænsningen på 30 år er fastlagt ud fra det praktiske behov, der kan være i forbindelse med belåning af bygninger mv. med sædvanlige realkreditlån, som typisk har en løbetid på 30 år. Skal brugsretten være længere end tidsbegrænsningen på 30 år, vil det som udgangspunkt være nødvendigt at foretage udstykning af arealet og derefter enten overdrage ejendommen eller oprette en servitut eller lign. over hele det udstykkede areal.
Brugsrettighed ctr servitut
Udstykningslovens begrænsninger regulerer kun brugsrettigheder. Ved “brugsrettighed” forstås en disposition over en fast ejendom, som indebærer, at ejeren giver tilladelse til, at en del af ejendommen, må anvendes af tredjemand – ofte mod betaling af et vederlag. Typisk indgås aftaler om længerevarende brugsrettigheder ved opstilling af vindmøller, forpagtning af jord og lejeaftaler. Udstykningsloven regulerer således brugsrettigheder, hvor der udøves “almindelig råden”.
Begrænsningerne i udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1 omfatter ikke “servitutter”, som i modsætning til “almindelig råden” er kendetegnet ved, at tredjemand får adgang til en mere begrænset råden. Servitutter er således mindre vidtrækkende end brugsrettigheder. Servitutter kan f.eks. være en parkeringsret eller retten til et depotrum, hvor der i begge tilfælde vil være tale om mere afgrænset råden. Idet servitutter ikke omfattes af udstykningslovens § 16, kan der frit indgås aftaler af ubegrænset varighed.
Brugsrettigheder i mere end 30 år
I praksis kan det give udfordringer, at der som udgangspunkt ikke kan stiftes brugsrettigheder med en længere varighed end 30 år. Et praktisk eksempel er i relation til bygninger på lejet grund. Ofte tinglyses lejekontrakten før byggeriet startes, og først efter afslutningen af byggeriet stiftes pant i bygningen. Det betyder, at perioden på 30 år for henholdsvis lejekontrakten og lånet ikke starter på samme tid. Hvis lejekontrakten udløber inden lånet er fuldt afdraget udgør det en reel risiko for långiver. Ønsker man at stifte en brugsret for en periode, der er længere end 30 år vil det som udgangspunkt være nødvendigt at foretage en udstykning af arealet.
Højesteret har dog med en afgørelse fra 2016 åbnet op for, at der kan indgås en aftale om brugsret for en periode, der er længere end 30 år. Det er dog en betingelse, at ejeren af arealet ikke er bundet af brugsretten i mere end 30 år fremadrettet. Det betyder, at det er tilladt at have tidsmæssigt ubegrænsede brugsrettigheder over en del af en fast ejendom, så længe ejeren har et opsigelsesvarsel på 30 år. Et sådant opsigelsesvarsel kaldes et “rullende” opsigelsesvarsel og kan være et alternativ til egentlig udstykning.
Hvis der i forbindelse med et udviklingsprojekt stiftes længerevarende brugsrettigheder, f.eks. i forbindelse med en solcellepark, anbefaler vi at udvise stor forsigtighed med formuleringen af lejekontraktens løbetidsbestemmelser, fordi det kan være afgørende for at opnå finansiering til projektet.
