Mange erhvervsudlejere er ikke opmærksomme på det særlige specifikationskrav i erhvervslejelovens § 5, stk. 2, som indebærer, at alle udgifter, som en erhvervslejer skal betale ud over lejen, skal specificeres i erhvervslejekontrakten eller bilag hertil. Ved køb af udlejningsejendomme er det vigtigt, at køber sikrer sig, at specifikationskravet er opfyldt, idet køber ellers risikerer ikke at kunne opkræve udgifterne ud over lejen.
Det vil ofte være aftalt, at lejer skal betale en række udgifter – eksempelvis drifts- og vedligeholdelsesudgifter til hovedejendommen – ud over lejen. Det vil imidlertid ikke være tilstrækkeligt blot at have aftalt, at lejer skal betale alle udgifter ud over lejen. Det særlige specifikationskrav i erhvervslejelovens § 5, stk. 2 skal tillige være overholdt. Specifikationskravet indebærer, at alle udgifter, som lejer skal betale ud over lejen, skal specificeres i erhvervslejekontrakten eller bilag hertil. Specifikationskravet gælder kun udgifter, som lejer skal betale til udlejer. Det gælder derfor ikke for udgifter, som lejer skal betale direkte til forsyningsselskaber eller lignende.
Overholdelse af specifikationskravet
Udlejer skal angive udgifterne og lejeres andel af udgifterne, så lejer uden at gøre brug af lommeregner har indsigt i de samlede udgifter, herunder leje-, drifts- og forbrugsudgifter samt skatter og afgifter. Udlejer vil formentlig ikke overholde specifikationskravet ved at angive lejers andel af udgifterne som en procentdel af en oplyst sum. Udlejer skal angive lejers andel af udgifterne ud fra et skøn. Det skyldes ikke mindst, at størrelsen af udgifterne afhænger af den almindelige prisudvikling og lejers faktiske forbrug, hvilket udlejer ikke kan forudse med nogen sikkerhed.
Udlejer skal angive udgifterne og lejers andel af udgifterne i selve erhvervslejekontrakten eller et bilag til erhvervslejekontrakten. Bilaget til erhvervslejekontrakten bør i så fald være underskrevet på samme måde som erhvervslejekontrakten. Udlejer kan med fordel angive en fordelingsnøgle i erhvervslejekontrakten eller et bilag til erhvervslejekontrakten, såfremt udgifterne skal deles mellem flere lejere af en erhvervsejendom. Udlejer kan også med fordel overveje at ledsage erhvervslejekontrakten med en kopi af det seneste forbrugs- og ejendomsregnskab. Udlejer bør dog være opmærksom på, at det ikke kan træde i stedet for en egentlig specifikation med skøn over de forventede udgifter.
Konsekvenser ved manglende overholdelse af specifikationskravet
Konsekvenserne for udlejers manglende overholdelse af specifikationskravet kan være, at udlejer – og dermed også den potentielle nye køber af ejendommen – ikke kan opkræve udgifter ud over lejen for fremtiden, og at lejer kan kræve allerede betalte udgifter ud over lejen tilbagebetalt. Det bemærkes dog, at lejers eventuelle tilbagebetalingskrav er underlagt den almindelige treårige forældelsesfrist.
