Ejendomsfinansieringer kræver en grundig kreditvurdering af låntager samt en juridisk analyse af struktur og aktiver. Der er mange muligheder for at afdække långivers kreditrisici i finansieringen, herunder også juridiske. Det er vigtigt at undersøge og afklare relevante forhold, herunder finansierings- og sikkerhedsstrukturen, tidligt i forløbet, for at undgå utilsigtede problemstillinger tæt på mål.
Långiver vil ofte stille krav om sikkerhedsstillelse, som i ejendomsfinansieringer typisk er bl.a. tredjemandsforpligtelser og pant i ejendommen.
Tredjemandsforpligtelser
”Tredjemandsforpligtelser” er her en samlet betegnelse for enhver forpligtelse, der påtages af tredjemand overfor långiver som sikkerhed for lånet. Et eksempel på en tredjemandsforpligtelse er (selvskyldner)kaution, hvorefter tredjemand – typisk et selskab, der er koncernforbundet med låntager – indestår for opfyldelse af låntagers forpligtelser.
Ved en selvskyldnerkaution opnår långiver ret til at kræve betaling direkte fra tredjemand, hvis låntager misligholder låneaftalen. Derved minimeres långivers kreditrisiko på låntager. Långiver vil dog i dette tilfælde også have en kreditrisiko på tredjemand, som dog typisk begrænses ved at stille krav om sikkerhed og/eller krav til tredjemands likviditet. Andre former for tredjemandsforpligtelser kan være pant i tredjemands aktiver og en forpligtelse for tredjemand til at indskyde kapital i låntager.
Pant i ejendommen
I ejendomsfinansieringer vil långiver så godt som altid kræve sikkerhed for lånet i form af pant i låntagers ejendom . Ved pantsætning opnår långiver en ret til at blive fyldestgjort i den pantsatte ejendom forud for låntagers andre kreditorer i tilfælde af låntagers konkurs. Derved minimeres långivers kreditrisiko på låntager. Den relevante sikringsakt ved pantsætning af fast ejendom er tinglysning. Sikringsakten skal ifølge konkursloven iagttages ”uden unødigt ophold” efter gældens stiftelse for at undgå risiko for omstødelse i tilfælde af låntagers konkurs. Udtrykket ”uden unødigt ophold” fortolkes strengt og selv kortvarigt ophold, der ikke er nødvendiggjort af ekspeditionen af sikringsakten, anses for unødigt. På grund af den strenge fortolkning vil tinglysning i praksis forsøges gennemført før lånet ydes.
Det strenge krav til iagttagelse af sikringsakten kan give udfordringer i praksis, f.eks. når der skal ske (re)finansiering i forbindelse med salg af kapitalandele i et ejendomsselskab. Her overgår kontrollen i låntager først samtidig med at lånet ydes (på closing af salget af kapitalandelene). Derfor kan tinglysning af pantet før lånet ydes som udgangspunkt ikke ske. I praksis ses det, at sælger (som har kontrol i låntager før closing) bistår med at få pantet tinglyst før closing, så sikringsakten kan iagttages rettidigt.
Andre sikkerheder
Udover pant i ejendommen vil en långiver ofte også kræve, at der bliver tinglyst et salgs- og pantsætningsforbud på ejendommen. Forbuddet skal sikre, at der ikke bliver tinglyst nyt pant og/eller sker salg af ejendommen uden långivers samtykke. Et salgs- og pantsætningsforbud hindrer dog ikke, at der kan ske yderligere underpantsætning af eksisterende ejerpantebreve. Endelig kan långiver kræve, at låntager transporterer eventuelle rettigheder knyttet til ejendommen eller driften heraf, såsom lejekontrakter, forsikringer, entreprisegarantier m.m. Långiver kan også kræve, at bankkonti bliver brugt som sikkerhed. I de tilfælde skal sikringsakten iagttages uden unødigt ophold for at undgå risiko for omstødelse i tilfælde af låntagers konkurs.
Selvfinansieringsforbuddet
Foruden iagttagelse af relevante sikringsakter, er det også vigtigt at bekræfte tidligt i forløbet, at finansieringen og evt. sikkerhedsstillelse ikke er i strid med selvfinansieringsforbuddet.
Selvfinansieringsforbuddet indebærer, at et kapitalselskab hverken direkte eller indirekte må stille midler til rådighed, yde lån eller stille sikkerhed for tredjemands akkvisitionsgæld, dvs. den gæld som tredjemand (køber) har stiftet til finansiering af erhvervelse af kapitalandele i selskabet (eller dets moderselskab). En overtrædelse af selvfinansieringsforbuddet kan medføre bødestraf, krav om tilbagebetaling med tillæg af rente samt at de stillede sikkerheder ikke er bindende.
