Når en ejendom skal overdrages, er det vigtigt for en potentiel køber at være opmærksom på eventuelle byrdefulde servitutter, der kan være en hæmsko for realiseringen af købers formål med transaktionen.
For et lille års tid siden skrev vi generelt om due diligence-undersøgelser ved komplekse ejendomstransaktioner. I denne uge stiller vi skarpt på endnu et af fokuspunkterne i en sådan due diligence-undersøgelse: servitutterne. En servitut kaldes også en byrde og er kort sagt en bestemmelse, der indskrænker råderetten over en fast ejendom. Servitutter kan omfatte mange forskellige forhold, men de skal tinglyses for at være juridisk bindende for andre end aftaleparterne. Information om servitutter tinglyst på en given ejendom kan fremskaffes på www.tinglysning.dk.
Tilrettelæggelsen af en due diligence-undersøgelse af servitutterne afhænger først og fremmest af købers formål med transaktionen. Generelt bør man dog altid sørge for at gennemgå samtlige tinglyste servitutter og eventuelle påtegninger. Er der tale om en gammel servitut, som ikke kan rekvireres fra det digitale tinglysningssystem, eller som ikke er læsbar, kan Rigsarkivet bistå med at fremskaffe og henholdsvis renskrive den pågældende servitut. Det bemærkes i øvrigt, at der kan foreligge utinglyste byrder på en ejendom, hvorfor man også bør rette henvendelse til sælger for en afklaring heraf. Endelig kan det generelt være relevant at undersøge, om der findes yderligere information i opsamlingsakten for ejendommen.
Typisk byrdefulde servitutter
Som anført er købers formål med transaktionen helt afgørende for due diligence-undersøgelsen af ejendommens servitutter. En servitut om adgangs- og/eller byggebegrænsninger for et bestemt areal på ejendommen er eksempelvis relevant for en køber, der ønsker at udvikle ejendommen, mens en sådan servitut ikke har den samme betydning for en køber, der ønsker at fortsætte den eksisterende brug af ejendommen. I det følgende beskrives derfor nogle eksempler på servitutter, som kan være byrdefulde for en potentiel køber af en fast ejendom. En byrdefuld servitut kan f.eks. være en deklaration, som giver tredjemand brugsret til ejendommen – det kan bl.a. være i form af en færdselsret – hvis brugsretten er i konflikt med den nuværende eller påtænkte anvendelse af ejendommen.
En byrdefuld servitut kan også være en deklaration om ledninger, transformeranlæg el.lign. på ejendommen, hvis placeringen heraf er i konflikt med det påtænkte projekt. Hvis det er tilfældet, bør det undersøges, om gæsteprincippet er fraveget, da dette kan medføre udgifter for køber. Gæsteprincippet indebærer, at en ledning mv. som hoved-regel alene ligger som gæst på ejendommen, hvorfor ejendomsejerens ret til at råde over ejendommen ikke bliver indskrænket, og ledningsejeren mv. skal bekoste en eventuel flytning af ledningen.
Endelig vil en tinglyst køberet, forkøbsret eller hjemfaldspligt – alt afhængigt af de konkrete vilkår – også typisk være byrdefuld for en potentiel køber. En køberet er en ret for en person til at købe ejendommen efter en given periode efter servituttens tinglysning, mens en forkøbsret er en ret for en person til at blive tilbudt at købe ejendommen, hvis denne påtænkes solgt til tredjemand. Endelig er en hjemfaldspligt en ret for kommunen til at tilbagekøbe ejendommen til en forudbestemt pris. Alle tre servituttyper vil kunne hindre transaktionen, hvorfor disse er særligt vigtige at være opmærksom på.
Konsekvenser
Hvis servitutgennemgangen har kastet lys over forpligtelser, der kan være problematiske for realiseringen af købers formål, bør der tages hensyn hertil ved udarbejdelsen af købsaftalen. Det kan f.eks. være, at sælger pålægges at skulle stille en garanti eller indestå for et givent forhold, at det gøres til en closingbetingelse, at forholdet bringes i orden, eller at købesummen nedjusteres forholdsmæssigt.
