Ejendomsadvokaten: SAMMENSATTE KONTRAKT-FORHOLD – ER DE OMFATTET AF ERHVERVSLEJELOVEN?

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

Når en aftale omfatter brug af lokaler samt andre elementer, såsom leje af jordarealer eller driftsinventar, kan det være vanskeligt at afgøre, om aftalen i sin helhed er omfattet af erhvervslejeloven. Afgørelsen heraf har dog betydelige konsekvenser for parterne, da erhvervslejeloven indeholder ufravigelige regler, der beskytter lejeren.

En aftale, som er omfattet af erhvervslejeloven kan eksempelvis kun opsiges under særlige forudsætninger. Det er derfor centralt at klarlægge, om erhvervslejeloven gælder for aftalen eller ej. 

Hvad er et sammensat kontraktforhold? 
Udtrykket ”sammensatte kontraktforhold” benyttes i lejeretlig forstand om aftaler, som både omfatter brug af lokaler og andet. 

Forpagtningsaftale
Et eksempel på et sammensat aftaleforhold er forpagtningsaftaler. En forpagtningsaftale indebærer sædvanligvis, at bortforpagter giver forpagteren ret og pligt til at drive bortforpagterens virksomhed fra nogle lokaler med driftsinventar, mod at forpagteren betaler et vederlag til bortforpagteren. Forpagtning omfatter således såvel råderet over lokaler og driftsinventar som aftale om drift af bortforpagterens virksomhed. Forpagtning anvendes ofte i restaurantbranchen og i landbrugsforhold. 

Leasingaftale
Et andet eksempel på et sammensat aftaleforhold er leasingaftaler. Leasingaftaler anvendes ofte i såkaldte ”sale and lease back” tilfælde, hvor ejeren sælger ejendommen til et leasingselskab og samtidig lejer ejendommen tilbage. Leasingaftaler bliver også anvendt i tilfælde, hvor et leasingselskab påtager sig at opføre en ejendom til brug for leasingtager. Ejendomsleasing kan bedst beskrives som en hybrid mellem eje og leje, og en leasingaftale om fast ejendom rummer typisk de samme vilkår som en lejeaftale i almindelighed gør. En væsentlig forskel fra leje ligger dog i, at vederlaget som regel ikke er fastsat som en markedsleje, men som en ydelse beregnet på grundlag af leasinggivers investering i ejendommen med et afkast. 

Hvornår er et sammensat kontraktforhold omfattet af erhvervslejeloven?
Når en aftale omfatter både brug af lokaler og andet, afgøres det efter en samlet vurdering af aftalens indhold, om den er omfattet af erhvervslejeloven. Det afgørende er som udgangspunkt, om den væsentligste del af aftalekomplekset er brugsret til lokaler, eller om kontraktens væsentligste element er andet end brugsret til lokaler. Hvis aftalens væsentligste element efter en samlet bedømmelse er brug af lokaler, vil aftalen være omfattet af erhvervslejeloven, uanset om aftalen betegnes som eksempelvis ”forpagtningsaftale” eller ”leasingaftale”. 

Hvis aftalens væsentligste element derimod er andet end brug af lokaler (eksempelvis drift af en virksomhed), reguleres aftalen efter generelle principper i dansk ret. 

Hvad er konsekvenserne ved, at en aftale er omfattet af erhvervslejeloven?
Når en aftale er omfattet af erhvervslejeloven, kan parterne ikke gyldigt aftale vilkår, der strider mod erhvervslovens ufravigelige regler. Dette indebærer eksempelvis, at parterne ikke gyldigt kan aftale, at aftalen kan opsiges af andre grunde end dem, der er specificeret i erhvervslejeloven. Hvis der opstår tvivl om, hvorvidt et aftaleforhold er omfattet af erhvervslejeloven, er det ofte, fordi parterne har indgået én samlet aftale, der omfatter både brug af lokaler samt andet. 

Hvis parterne derimod vælger at indgå to separate aftaler – dels om lokaler, dels om eksempelvis brug af inventar, eller drift af virksomhed – vil der ikke opstå tvivl om, hvorvidt aftalerne er omfattet af erhvervslejeloven. I forbindelse med udfærdigelsen af en aftale om både leje af lokaler samt andet er det derfor vigtigt, at parterne nøje overvejer aftalens indhold, herunder om der skal laves én samlet aftale eller to separate aftaler. Det er også vigtigt, at aftalen udfærdiges på en sådan måde, at parterne er sikre på, hvilke regler, der gælder for aftalen. 

I forbindelse med udfærdigelsen af en aftale om både leje af lokaler samt andet er det derfor vigtigt, at parterne nøje overvejer aftalens indhold, herunder om der skal laves én samlet aftale eller to separate aftaler.

Mest læste på BusinessReview.dk

Mikkel Kruse Telenor 2023
Mobil-telefonen udgør en trussel mod sikkerheden hos SMV’erne
airport_drone_2022_02_04
Nye lufthavne åbner enestående muligheder i Grønland
Steffen Bang Olsen Kromann Reumert frit med redt hår
Ejendomsadvokaten: TIDSBEGRÆNSEDE LEJEAFTALER ER IKKE UNDERLAGT EN 2-ÅRSREGEL
Ronny_tilpasset1
Investering af midler i Virksomhedsskatteordningen (VSO) – hvad må man?
Schneider 1
Dansk fabrik i Ringsted vækker opmærksomhed i udlandet

Podcast

Læs også

3 hurtige billede
3 Hurtige
PR-foto: Nationalbanken Risikoråd: Solide ejendomskunder, trods afmatning i markedet Ejendomsbranchen har ofte en fremtrædende...
ÆNDRING TIL EJENDOMSSKATTELOVEN OG EJENDOMSVURDERINGSLOVEN SENDT I HØRING - Billede Berlingske Ejendomme uge 13
ÆNDRING TIL EJENDOMSSKATTELOVEN OG EJENDOMSVURDERINGS-LOVEN SENDT I HØRING
Skatteministeriet har sendt en ændring til ejendomsskatteloven og ejendomsvurderingsloven i høring. Ændringer er kærkomment nyt for...
Steffen Bang Olsen Kromann Reumert frit med redt hår
Ejendomsadvokaten: TIDSBEGRÆNSEDE LEJEAFTALER ER IKKE UNDERLAGT EN 2-ÅRSREGEL
Det er en almindelig udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler højst kan indgås for en periode på 2 år. Denne misforståelse...