Som følge af forsinkelser i det nye ejendomsvurderingssystem, vil ejendomsskatter fra 2022 være baseret på midlertidige vurderinger. Når de endelige vurderinger foreligger, forventeligt 2025/2026, vil ejendomsskatterne blive efterreguleret baseret på forskellen mellem midlertidige og endelige vurderinger.
De forestående efterreguleringer medfører flere juridiske problemstillinger. Navnligt i forbindelse med udlejning, køb og salg.
Efterregulering hos lejer
Erhvervslejelovens udgangspunkt er, at udlejer kan forlange, at lejer betaler stigninger i skatter og afgifter gennem en lejeforhøjelse, ligesom udlejer kan kræve reduktion af ejendomsskatter tilbagebetalt af lejer. Det følger af lovens §10 stk. 4, at udlejer kan forlange sådanne udgifter udlignet med tilbagevirkende kraft, som en lejeforhøjelse, fra det tidspunkt, hvor udgiften er pålagt ejendommen. Krav herom skal dog fremsættes senest fem måneder efter det tidspunkt, hvor udgiften er pålagt ejendommen. Stigninger som følge af en efterregulering anses for pålagt på det tidspunkt, hvor den midlertidige ejendomsskat, som efterreguleringen vedrører, er pålagt.
Derfor kan en eventuel efteropkrævning for de år, hvor ejendomsskatter er baseret på en midlertidig vurdering, ikke forlanges udlignet i lejen fra tidspunktet for pålæggelsen, idet fristen på fem måneder ikke er overholdt. Udlejer må, i det omfang reguleringen ikke kan opkræves hos lejer, selv afholde en potentiel ekstraomkostning for efterregulerede ejendomsskatter.
Ovenstående kan fraviges ved aftale. Vi anbefaler derfor, at en udtrykkelig fravigelse bliver indarbejdet i alle nye lejekontrakter, så en potentiel efteropkrævning kan opkræves hos lejer, uanset om fristen er sprunget. En fravigelse kan også aftales ved et tillæg til eksisterende lejekontrakter, om end lejer givetvis er tilbageholdende med at acceptere et sådan efterfølgende vilkår.
Er det i lejekontrakten aftalt, at skatter og afgifter opkræves som en driftsomkostning i tillæg til lejen, gælder fristen i erhvervslejelovens § 10, stk. 4 ikke, idet der ikke er tale om en lejeforhøjelse. Udlejer har derfor bedre mulighed for at opkræve efterreguleringer hos lejer, hvis skatter opkræves som en driftsomkostning fremfor en del af lejen. Efterreguleringer kan også i disse situationer være forbundet med praktiske udfordringer, eksempelvis i tilfælde, hvor lejer er fraflyttet lejemålet eller gået konkurs. Vi anbefaler derfor, at der tages forbehold for dette i lejekontrakten.
Udlejning til boligformål
Samme problemstilling gør sig gældende for erhvervsejendomme, som udlejes til boligformål. Lejelovens § 46, stk. 3 indeholder en pendant til Erhvervslejelovens §10, stk. 4, men kan i modsætning til erhvervslejelovens bestemmelse ikke fraviges til skade for lejer. Derfor må udlejer selv afholde potentielle efterreguleringskrav, såfremt disse pålægges ejendommen mere end fem måneder inden varslingen. Såfremt en lejer omvendt har betalt for meget i ejendomsskat, har lejeren ret til at kræve en tilbagebetaling fra udlejer for det for meget erlagte i perioden.
Efteropkrævninger ved ejerskifte
Ifølge Ejendomsskatteloven hæfter den til enhver tid værende ejer af en ejendom på forfaldstidspunktet for ejendomsskatter. Ifølge loven skal efteropkrævning af ejendomsskatter ske til den ejer, som ejede ejendommen i den periode, som efterreguleringen vedrører. Bestemmelsen tager ikke hensyn til situationer, hvor ejendomme handles som en selskabsoverdragelse. Derfor skal periodiseringen af ejendomsskatterne reguleres i over-
dragelsesaftalen.
Ejendomsskatter hæfter på ejendommen forud for pantegæld. Det indebærer, at den til enhver tid værende ejer af ejendommen principielt risikerer at betale en eventuel efteropkrævning, hvis den tidligere ejer af ejendommen ikke betaler eller ikke er i stand til at betale skattegælden, eksempelvis som følge af konkurs. Ved overdragelse af ejendomme bør der i overdragelsesaftalen tages stilling til håndtering af eventuelle efteropkrævninger, som potentielt kan opkræves lang tid efter overdragelsen er gennemført. Det nye ejendomsskattesystem medfører et væld af juridiske problemstillinger, som skal håndteres i driften af udlejningsejendomme og ved overdragelse af fast ejendom. Vi anbefaler påpasselighed, når der indgås nye lejekontrakter, overdragelsesaftaler etc.
