Naturbeskyttelsesloven indeholder en række bestemmelser, som indskrænker ejers rådighed over fast ejendom, herunder forskellige bygge- og beskyttelseslinjer. I denne uge zoomer vi ind på skovbyggelinjer og sø- og åbeskyttelseslinjer, samt hvordan disse håndteres i transaktioner.
Skovbyggelinjer
Det følger af naturbeskyttelseslovens § 17, at der ikke må etableres bebyggelse eller lignende inden for en afstand af 300 meter fra offentlige skove. Forbuddet gælder ligeledes for privatejede skove, hvis arealet udgør mindst 20 hektar sammenhængende skov. Bestemmelsen oplister en række undtagelser til dette forbud. Således gælder forbuddet ikke i en række tilfælde, herunder for havneanlæg og byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom. En af de vigtigste undtagelser i praksis er, at hvis der inden for skovbyggelinjen allerede findes væsentlig, lovlig bebyggelse på flere sammenhængende ejendomme, så gælder forbuddet kun mellem skoven og den eksisterende bebyggelse.
Efter denne undtagelse afkortes skovebyggelinjen, hvorved det er tilladt at bygge ”bagved” eksisterende bebyggelse, selvom afstanden til skoven er mindre end 300 meter. I praksis ses, at der flere steder i landet allerede eksisterer væsentlig, lovlig bebyggelse tættere på skove end 300 meter. I disse tilfælde kan man således uden problemer påbegynde byggeri, så længe byggeriet foregår uden for den afkortede skovbyggelinje. Såfremt en planlagt transaktion forudsætter et byggeprojekt, som er omfattet af skovbyggelinjer, men ikke falder under nogen af undtagelserne til skovbyggelinjerne, vil byggeprojektet kræve en dispensation, hvilket er muligt at ansøge om efter naturbeskyttelseslovens § 65, stk. 1.
Sø- og åbeskyttelseslinjer
Det følger af naturbeskyttelseslovens § 16, at der ikke må etableres bebyggelse eller lignende inden for en afstand af 150 meter fra visse søer og vandløb. Bestemmelsen oplister, ligesom tilfældet er ved skovbyggelinjerne, en række undtagelser til forbuddet, herunder havneanlæg og driftsbygninger, der er nødvendige for jordbrugs- og fiskerierhvervene.
Foruden de specifikke undtagelser oplistet i naturbeskyttelsesloven undtager bestemmelsen også andre områder, der efter den tidligere lovgivning har været undtaget. Dette gælder eksempelvis områder, hvor der før 1. september 1972 var påbegyndt en væsentlig, lovlig bebyggelse. Hvis et planlagt projekt er omfattet af sø- og åbeskyttelseslinjer, men ikke er undtaget fra forbuddet efter nogen af undtagelsesbestemmelserne, er det ligeledes muligt at ansøge om en dispensation.
Hvordan håndteres bygge- og beskyttelseslinjerne i ejendomstransaktioner?
Bygge- og beskyttelseslinjer har størst betydning i transaktioner, hvor køber planlægger at udvikle ejendommen enten umiddelbart efter gennemførslen af transaktionen eller på et senere tidspunkt i ejertiden. Hvorvidt ejendommen er omfattet af naturbeskyttelseslovens bygge- og beskyttelseslinjer er et af de mange forhold, der undersøges som led i due diligence-processen i en ejendomstransaktion. Hvis ejendommen er omfattet af bygge- og beskyttelseslinjer, skal det afklares, om ejendommen er omfattet af undtagelserne til forbuddene.
Hvis svaret på dette er afkræftende, er det essentielt at tage stilling til, hvordan bygge- og beskyttelseslinjerne påvirker det planlagte projekt. Her kan man overveje, om man kan planlægge sig ud af bygge- og beskyttelseslinjerne, hvor byggeriet projekteres således, at bygge- og beskyttelseslinjerne respekteres. Alternativt skal man ansøge om en dispensation, hvorved det er en god ide at vurdere sandsynligheden for, at en dispensation gives på et så tidligt tidspunkt som muligt i transaktionens forløb.
