Vi har tidligere skrevet om moms ved køb og salg af byggegrunde. I denne uges artikel kommer vi nærmere ind på momsreguleringsforpligtelsen i forbindelse med salg af en nyopført bygning.
Salg af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Denne fritagelse finder ikke anvendelse på levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord samt byggegrunde. Ved levering af en ny bygning gælder særligt, at der typisk vil være en momsreguleringsforpligtelse, hvis momsen ved anskaffelsen af den faste ejendom, herunder byggeomkostninger i forbindelse med opførelsen, er blevet fradraget. Dette beskriver vi nærmere nedenfor.
Hvornår er en bygning ’ny’?
En bygning er ’ny’ ved i) første indflytning eller ibrugtagning, eller ii) ved salg efter indflytning eller ibrugtagning, der sker mindre end fem år efter færdiggørelse.
Udgangspunktet for den momsmæssige behandling af ejendomstransaktioner, der omfatter nye bygninger, er derfor, at der er tale om en momspligtig transaktion. Udover at være en momspligtig transaktion, vil der på nye bygninger typisk være en momsreguleringsforpligtelse. Det er vigtigt at være opmærksom på en eventuel momsreguleringsforpligtelse allerede i due diligence-fasen, så dette forhold kan håndteres korrekt, ligesom en købers eventuelle overtagelse af reguleringsforpligtelsen bør undersøges nærmere.
Momsreguleringsforpligtelsen
Som bygherre (og eventuelt senere som sælger) er det relevant at have taget stilling til bygningens påtænkte anvendelse inden opførelsen påbegyndes. Hvis en bygning opføres med henblik på salg i en ikke-udlejet tilstand, kan det for bygherren nemlig være en fordel at lade sig momsregistrere frivilligt, således at momsen på køb af grund og afholdte byggeomkostninger kan fradrages. I sådanne tilfælde vil momslovens regler om regulering for investeringsgoder træde i kraft. Reglerne har til formål at sikre, at det anvendte momsfradrag i forbindelse med større anskaffelser afspejler den faktiske anvendelse. Reguleringsperioden for fast ejendom er ti år.
Overordnet set betyder disse regler, at den moms, man har fradraget i forbindelse med opførelsen af bygningen, også afspejler den faktiske brug efter færdiggørelse.
Den fradragne moms vil som udgangspunkt skulle reguleres ved salg eller overdragelse af ejendommen. Momsen behøver dog ikke at blive reguleret, hvis køberen kan overtage reguleringsforpligtelsen.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at reglerne for ændret anvendelse af investeringsgoder, herunder fast ejendom, blev ændret fra 1. juli 2021. Efter ændringen kan momsreguleringsreglerne ikke anvendes, hvis anvendelsen af en fast ejendom ændres fra en momspligtig anvendelse til en momsfritaget anvendelse – for eksempel ved ændring fra erhvervsmæssig udlejning til boligudlejning. I disse situationer vil der i stedet skulle betales udtagningsmoms. Udtagningsmomsen beregnes på grundlag af ejendommens markedspris på tidspunktet for udtagningen.
Anvendelsen af reglerne om momsreguleringsforpligtelsen gælder også i de tilfælde, hvor bygherre har haft delvist fradragsret i forbindelse med opførelsen af ejendommen, herunder i de tilfælde, hvor den delvise fradragsret forhøjes eller nedsættes i løbet af reguleringsperioden. Vi anbefaler, at man som køber bør søge kvalificeret rådgivning i forbindelse med ejendomstransaktioner, så man kan afdække og håndtere eventuelle momsmæssige risici før en overdragelse finder sted.
