Den 19. december 2023 vedtog Folketinget et lovforslag på baggrund af en politisk aftale fra 15. juni 2022 om ”Opfølgning på evaluering af planloven m.v.”, der indeholder ændringer af planloven, lejeloven og lov om boligforhold. Vi fremhæver her en række væsentlige ændringer af betydning for udlejere, bygherrer og øvrige aktører i ejendomsbranchen. Ændringerne i planloven trådte i kraft den 1. januar 2024, mens ændringerne i lejeloven og lov om boligforhold træder i kraft den 1. juli 2024.
Planlægning for studieboliger i lokalplaner
Det er et generelt princip i planloven, at der ikke kan planlægges for en bestemt ejer- eller brugerkreds. Med ændringen af planloven har kommunerne nu mulighed for i lokalplaner at fastsætte bestemmelser om, at bygninger inden for et bestemt område skal udlægges til ustøttede private ungdomsboliger. Det er boliger, som opføres med henblik på udlejning til unge studerende, og som ikke udgør støttede private ungdomsboliger eller almene boliger. Hvis en ejendom udlægges til ustøttede private ungdomsboliger i en lokalplan, må den eller de pågældende bygninger alene anvendes (og udlejes) som udlejningsboliger til studieaktive eller uddannelsessøgende på en offentligt anerkendt ungdomsuddannelse eller en videregående uddannelse.
Ændringerne i planloven har alene virkning for lokalplaner vedtaget efter den 1. januar 2024 og påvirker dermed ikke ejendomme, der er opført i henhold til allerede vedtagne lokalplaner. Bygherre skal sikre en deklaration på ejendommen, der angiver, at den kun kan bebos af studerende.
Krav til beboersammensætningen i lokalplaner kan få stor betydning for fremtidige ejendomsprojekter, da den mulige lejerkreds indskrænkes væsentligt. Det kan potentielt medføre et generelt lavere lejeniveau og højere risiko for tomgang for de ejendomme, som er omfattet af bestemte krav til beboersammensætning. Hvis en bolig imidlertid ikke kan udlejes til studieaktive eller uddannelsessøgende til trods for udlejers forsøg herpå, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligen kan lejes ud til andre, eller at hele eller dele af ejendommen for en periode eller permanent, undtages fra kravene i kapitel 1 a i lov om boligforhold.
Udlejers forpligtelser
Med ændringerne i lejeloven er udlejere nu forpligtede til at specificere i lejeaftalen, at boligen er en ustøttet privat ungdomsbolig. Desuden skal udlejer mindst én gang årligt anmode lejeren om at fremsende nødvendige oplysninger om lejers studieaktivitet. Dette sikrer, at boligerne konstant er beboet af studieaktive eller uddannelsessøgende. Hvis lejeren ikke længere er studieaktiv, skal lejeforholdet ophøre. Indeholder lejeaftalen ikke sådanne oplysninger, kan udlejer blive pålagt erstatningsansvar.
Udlejer er derudover forpligtet til at opsige en lejer, som ikke opfylder kravene til studieaktivitet. Manglende opfyldelse af kravene i lov om boligforhold sanktioneres med bøde, hvis der ikke foreligger godkendelse fra kommunalbestyrelsen, eller hvis lejeforholdet ikke er undtaget fra kravene.
Kommunalbestyrelsens opsigelses- og anvisningsret
Med lovændringen får kommunalbestyrelsen beføjelser til at ophæve en lejeaftale vedrørende en ustøttet privat ungdomsbolig, hvis boligen er udlejet til en lejer, som ikke er studieaktiv eller uddannelsessøgende. Hvis boligen ikke er udlejet på ny inden en måned efter, at udlejeren fra kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af lejeaftalen er gennemført, kan kommunalbestyrelsen anvise en studieaktiv eller uddannelsessøgende, som udlejeren vil være forpligtet til at udleje boligen til. Kommunalbestyrelsen kan gennemtvinge udlejningen ved at lade den boligsøgende indsætte af fogeden. Lovændringerne er med andre ord udtryk for et principskifte i relation til reguleringen af private udlejningsejendomme.
