Udlejere, der udlejer mere end ét lejemål er forpligtet til at afholde både ind- og fraflytningssyn. Formålet er at fastslå, hvilke istandsættelsesarbejder udlejer mener, at lejer hæfter for. Det bliver dog problematisk for udlejeren, hvis lejer ikke møder op til fraflytningssynet.
Altid skriftlig indkaldelse
Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst én uges varsel. Indkaldelse kan altid ske pr. brev, men også via mail eller sms, hvis lejer eller udlejer ikke har krævet at blive fritaget fra digital kommunikation. Fraflytningssynet skal finde sted senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Fraflytningstidspunktet vil som udgangspunkt være når lejer afleverer nøglen, og lejemålet er ryddet. Lejer kan dermed ikke længere disponere over lejemålet. Det kan dog også være på andre tidspunkter, hvis det på anden vis står klart for udlejer, at lejer har opgivet at disponere over lejemålet.
Hvis lejer afleverer nøglen til lejemålet, må udlejer som udgangspunkt regne med, at lejer ikke er fraflyttet. Uanset om nøglen er afleveret, skal fristen regnes fra lejeperiodens udløb, medmindre lejer forsat disponerer over lejemålet i strid med lejeaftalen. Er det tilfældet, må lejer udsættes med fogedens hjælp, og så løber fristen fra udsættelsestidspunktet.
Udlejers muligheder, når lejer udebliver fra syn
Er indkaldelse sket på behørig vis, men lejer møder ikke op;
så har udlejer tre muligheder.
- Udlejer kan vælge at gennemføre synet trods lejers manglende deltagelse. Det kræver dog, at lejer forinden har afleveret nøglen til lejemålet. Hvis udlejer vælger at gennemføre, skal udlejer sende flytterapporten til lejer senest 2 uger efter flyttesynet.
- Hvis lejer ikke har afleveret nøglen til lejemålet, kan udlejer vælge at udskyde indkaldelse til fraflytningssyn til efter lejerens aflevering af nøgle.
- Endelig kan udlejer vælge at gennemføre synet trods manglende nøgleaflevering og i flytterapporten gøre krav på udskiftning af lås og nøgler. Hvis udlejer vælger den mulighed og gennemfører syn trods manglende nøgleaflevering, kan der opstå et problem, hvis udlejer skifter låsen før lejer afleverer sidste nøgle. Lejer betragtes formelt set ikke som fraflyttet, hvis lejer ikke har afleveret sidste nøgle til lejemålet, og udskiftning af låse og nøgler anses derfor for at være selvtægt. Den mulighed er behæftet med en vis risiko, og en udlejer vil ikke kunne kræve leje, når først der er sket udskiftning af låse og nøgler. Udlejer bør derfor sørge for, at lejer som minimum kvitterer for, at lejer anser sig som fraflyttet. Nægter lejer at kvittere for fraflytning, bør udlejer i stedet begære lejeren udsat med hjælp fra fogeden og i øvrigt kræve lejebetaling i opsigelsesperioden.
Streng fortolkning og vigtigt at overholde alle formalitetet
Vestre Landsret har i oktober 2022 taget stilling til en lignende situation. I den konkrete sag havde udlejer indkaldt lejer til fraflytningssyn, og lejer mødte ikke op. Da lejer ikke havde afleveret nøglen inden fraflytningssynet, blev det ikke gennemført. Lejer afleverede nøglen et par dage efter aftalt flyttesyn. Landsretten fastslog, at lejer derfor først kunne anses for at være fraflyttet lejemålet på tidspunktet for aflevering af nøgle. Udlejer indkaldte ikke lejer til et nyt syn og lejemålet blev ikke synet.
På det grundlag mente Landsretten ikke, at de formelle krav til fraflytningssyn var overholdt, og udlejer kunne ikke gøre istandsættelseskrav gældende over for lejeren. Dommen understreger vigtigheden af, at udlejer overholder reglerne for indkaldelse og gennemførelse af fraflytningssyn meget nøje. Lejeloven er som udgangspunkt relativt lejervenlig, og selv mindre fodfejl vil ofte falde ud til lejers fordel uanset at det i nogle sammenhænge kan forekomme urimeligt. Læs derfor lejelovens ord meget nøje og følg dem.
