Finanstilsynet fokuserer i stigende omfang på nye udlån til erhvervsejendomme. I sommeren 2022 udsendte Finanstil-synet et udkast til en ny vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Udkastet blev sendt i høring i midten af sommeren 2022. Udkastet indeholder vejledning til, hvordan pengeinstitutterne bør forholde sig til og vurdere låntagerne i forbindelse med finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Udkastet til vejled-ning er indtil videre kun et udkast. Fristen for at afgive høringssvar til udkastet var den 19. august 2022. Finanstilsynet har ikke oplyst, hvornår de forventer at offentliggøre den endelig vejledning.
Skærpede krav til egenfinansiering
Vejledningen lægger op til, at pengeinstitutterne skal sikre sig, at låntagerne har tilstrækkelig (en højere grad af) øko-nomisk styrke. Ved egenfinansiering lægger udkastet op til, at låntager bør bidrage med en “passende” egenfinansie-ring, og der sondres i den forbindelse mellem, hvilken type ejendom der er tale om. Ved finansiering af udlejningsejendomme bør egenfinansiering for boligejendomme udgøre 15-25 pct. af ejendommens dagsværdi, og for erhvervsejendomme 25-35 pct.
For ejendomsprojekter stilles skærpede krav, da egenfinansiering for boligejendomsprojekter bør udgøre 25-35 af pct. af anskaffelsessummen og for erhvervsejendomsprojekter 35-45 pct. Baggrunden er, at der kan opstår uforudsete udgifter, som afhænger af projektets karakter (projektrisici). Pengeinstitutterne bør således ifølge vejledningen udvise ekstra stor forsigtighed i forbindelse med finansiering af projekter/byggeri.
I tillæg til ovenstående bliver det fremhævet, at pengeinstituttet også skal vurdere robustheden af den fremtidige ind-tjening og likviditet i projektet og ejendommen.
Kundekendskab, viden og erfaring
Vejledningen lægger op til, at pengeinstitutterne i højere grad skal sikre, at låntager har tilstrækkelige kompetencer og erfaring med udlejning og/eller udvikling, opførelse samt salg af ejendomme. I vurderingen indgår blandt andet, om låntagers økonomi er afhængig af opbakning fra den reelle ejer, en moderkoncern eller lignende. Det har også betydning, om låntager har erfaring med projekter, der ikke afviger fra det, som den på-gældende nu ønsker finansieret.
Umiddelbart indebærer kundekendskabskravene, at nye spillere på markedet vil få vanskeligere ved at opnå den øn-skede finansiering, fordi der stilles stengere krav til vidensniveauet hos den enkelte låntager, og det kan påvirke det udmålte lån og niveauet af låntagers egenfinansiering. Kravene til kundekendskab vil givetvis have mindre indvirkning på større aktører, mens mindre aktører må forventes at blive mødt med begrænsninger af deres finansieringsmuligheder. Udenlandske ejendomsinvestorer og investeringsfon-de vil sandsynligvis få vanskeligt ved at dokumentere den fornødne erfaring.
Fleksibilitet, fleksibilitet, fleksibilitet
Et nyt vigtigt parameter i bankernes risikovurdering bliver mulighederne for alternativ anvendelse af ejendommen – altså om alternativ anvendelse er begrænset eller kræver store investeringer. Har ejendommen ikke fleksible anven-delsesmuligheder trækker det ned i vurderingen. Det indebærer, at ejere og udviklere også af denne årsag kan have en stor interesse i at synliggøre en ejendoms og et udviklingsprojekts fleksibilitet og alternative anvendelsesmuligheder, og allerede på et tidligt tidspunkt afdække og indtænke alternativ anvendelse af ejendommen/projektet. Samtidig bliver det sværere og dyrere at opnå finansiering til ejendomme og projekter som notorisk har begrænset fleksibilitet og an-vendelsesmuligheder.
Alternative finansieringskilder
Selvom vejledningen fortsat kun er i udkast er det vores erfaring, at danske pengeinstitutter har indskærpet kravene til låntagerne. Dertil kommer den seneste periodes rentestigninger, der i sig selv har øget finansieringsomkostningerne markant. Ejendomsmarkedet må indrette sig efter de nye tider, som stiller større krav til egenfinansiering og til eventu-elle muligheder i alternative finansieringskilder. Markedet er i højere grad end tidligere præget af at internationale ban-ker og finansielle institutioner, der yder finansiering til danske ejendomme og ejendomsprojekter, og at kapital hentes hos andre finansieringskilder end pengeinstitutterne. Vi har en forventning om, at denne tendens vil fortsætte.
