Når en ejendom eller virksomhed skal overdrages, er det vigtigt for en potentiel køber at være opmærksom på eventuelle erhvervslejekontrakter, som køber indtræder i som enten udlejer eller lejer.
For et par måneder siden skrev vi generelt om due diligence-undersøgelser i forbindelse med ejendomstransaktioner. I denne uge stiller vi skarpt på ét af fokuspunkterne i en due diligence-undersøgelse, der involverer fast ejendom; erhvervslejeforholdene. Omfanget og tilrettelæggelsen af en due diligence-undersøgelse af erhvervslejeforholdene afhænger først og fremmest af, om den pågældende ejendoms- eller virksomhedstransaktion sker som en aktivhandel eller selskabshandel. Derudover er det væsentligt, om køber indtræder som udlejer eller lejer i aftaleforholdet. Vigtigst af alt er dog købers konkrete formål med transaktionen, da dette er afgørende for, hvilke forhold der er relevante at rapportere på. Helt generelt bør det altid sikres, at køber er i besiddelse af det samlede aftalegrundlag – herunder en underskrevet version af lejekontrakten, samtlige allonger og hele bilagsma-terialet – og at det er de korrekte parter, der har indgået lejeaftalen.
Udlejede ejendomme
Hvis sælger ejer en eller flere ejendomme, der udlejes til erhverv, bør fokus rettes mod at afdække de vilkår i lejekontrakten, der kan være byrdefulde eller problematiske for køber som udlejer.
Et byrdefuldt vilkår kan f.eks. være en lang uopsigelighedsperiode og/eller et langt opsigelsesvarsel for udlejer, hvis køber ønsker at komme af med lejer. Det kan også være bestemmelser om fri anvendelses- og afståelsesret for lejer, idet køber herved mister kontrollen med lejemålet, hvilket både kan få konsekvenser for købers omdømme og økonomi. Det kan ligeledes være problematisk for køber, hvis det er aftalt, at lejen ikke kan reguleres til markedsleje, hvis lejemålets areal ikke er opmålt korrekt, eller hvis betalinger i tillæg til lejen ikke er specificeret i overensstemmelse med lejelovgivningen, idet køber typisk vil have en forventning om at kunne oppebære de lejeindtægter, der fremgår af salgsopstillingen.
Lejede ejendomme
Hvis sælger ikke ejer nogen ejendomme men alene har lejet et eller flere lejemål til eget brug, og disse lejeforhold skal overdrages til køber som led i transaktionen, bør fokus rettes mod at afdække de vilkår i lejekontrakten, der kan være byrdefulde eller problematiske for køber som lejer.
Typisk vil det være centralt at undersøge, om køber har mulighed for at fortsætte driften af virksomheden fra den aktuelle lokation. Det vil i den forbindelse være relevant at undersøge eventuelle change of control-klausuler, såfremt der er tale om en selskabshandel, og eventuelle afståelsesklausuler, såfremt der er tale om en aktivhandel. En change of control-klausul, hvorefter enhver overdragelse af kapitalandele i det lejende selskab vil være at betragte som en afståelse, der berettiger udlejer til at hæve kontrakten eller ændre vilkårene herfor, vil f.eks. være relevant at flage i en situation, hvor transaktionen gennemføres som en selskabshandel, og hvor køber ønsker at fortsætte virksom-heden som hidtil. Det kan dog også tænkes, at køber ønsker at flytte driften af virksomheden til en ny lokation, og i et sådant tilfælde vil det i stedet være relevant at have øje for eventuelle uopsigelighedsperioder og opsigelsesvarsler samt byrdefulde retableringsforpligtelser.
Konsekvenser
Hvis gennemgangen af de for transaktionen relevante erhvervslejekontrakter har kastet lys over forhold, der kan være problematiske for realiseringen af købers formål, bør der tages hensyn til dette ved udarbejdelsen af købsaftalen. Det kan f.eks. være, at sælger pålægges at skulle stille en garanti eller indestå for et givent forhold, at det gøres til en betingelse for closing, at forholdet bringes i orden, eller at købesummen nedjusteres forholdsmæssigt.
