Sponseret indhold

Ejendomsadvokaten: Eksklusivaftaler i lejeforhold – når den enes ret bliver den andens uret

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

I lejeforhold aftales det sommetider, at udlejer giver lejeren en form for eksklusivitet eller ”branchebeskyttelse”. For eksempel ved at lejer som den eneste må drive supermarked i et indkøbscenter. 

Herfor betaler lejeren normalvis en højere leje og begunstiges således på konkurrerende lejeres bekostning. En sådan konstellation er ikke nødvendigvis problematisk, men den kan være det, hvis den begrænser konkurrencen på det relevante marked. Parterne skal derfor være opmærksomme, når de indgår en eksklusivaftale – læs her, hvad der er vigtigt at have fokus på.    

De frie markedskræfter skal have lov at råde  
Det er forbudt for virksomheder at indgå aftaler, der direkte eller indirekte har til formål og følge at begrænse konkurrencen på det relevante marked. Vurderingen er konkurrenceretlig og sjældent simpel. Et marked udgøres af produkter eller ydelser, der kan substitueres inden for samme geografiske område. Lad os tage et eksempel: Hvis en part får en eksklusiv ret til at sælge sportsvogne i et bestemt geografisk område, vil det ikke begrænse konkurrencen på markedet for salg af familiebiler. Det skyldes, at købergrupperne for de to typer biler ikke kan eller vil erstatte det ene produkt med det andet. Aftalen vil derimod begrænse konkurrencen på markedet for salg af sportsvogne, og det kan skabe konkurrenceretlige problemer. 

Er eksklusivaftaler nogensinde et problem i ejendomsbranchen?  
Ja! I en dansk retssag lejede en lejer et erhvervslejemål fra en kommune og ønskede at bruge det tilstødende udendørsareal til udeservering. Konkurrencemyndighederne vurderede følgende klausuler i lejekontrakten: 

  1. Kommunen forpligtede sig til kun at give tilladelse til udeservering på disse arealer til autoriserede restauratører med forretningsadresse på bemeldte torv og 
  2. kommunen forpligtede sig til ved meddelelse af udeservering på disse arealer at oplyse ansøgeren om, at der ikke måtte sælges varer til lavere priser end dem, der samtidigt var gældende for andre restauratører i området.  

Konkurrencerådet konkluderede, at sidstnævnte klausul havde til formål og følge at begrænse konkurrencen. Derpå gav Konkurrencerådet parterne påbud om at ophæve klausulen. Sagen kom senere for Konkurrenceankenævnet, der efter en konkret vurdering fandt, at aftalen ikke var konkurrencebegrænsende.  

Afgørelsen synliggør, at eksklusivaftaler i forbindelse med udfærdigelsen af lejekontrakter skal behandles med konkurrenceretlig omhu. Selvom Konkurrenceankenævnet ikke betragtede vilkåret som konkurrencebegrænsende, kunne det under andre omstændigheder have været tilfældet. I så fald ville konsekvensen have været, at vilkåret blev erklæret ugyldigt i overensstemmelse med Konkurrencerådets afgørelse. Det ville have resulteret i en dårligere aftale for lejeren, da lejeren i så fald ville miste retten til at bestemme prisen eksklusivt og dermed have en aftale, der ikke var økonomisk rentabel.  

EU-Domstolen vurderer potentiel konkurrencebegrænsning 
Tilsvarende var problemet aktuelt i en lettisk sag. En lejer fik i 12 ud af 119 lejekontrakter en vetoret mod udlejers udlejning af erhvervslokaler til andre lejere i de respektive indkøbscentre. EU-Domstolen fandt ikke, at aftalerne begrænsede konkurrencen, men domstolen udelukkede på den anden side heller ikke, at det kunne have været tilfældet under andre omstændigheder.   

I alle aftaler af eksklusiv karakter skal parterne overveje konsekvensen, hvis aftalepunkter senere måtte blive kendt ugyldige som følge af konkurrencebegrænsende formål og/eller virkning.   

Pludselig klapper fælden 
Selvom problemet ikke er udtalt i Danmark, forekommer det. En overtrædelse af konkurrencelovens regler om konkurrencebegrænsende aftaler er strafsanktioneret. Desuden kan både enkeltpersoner og virksomheder søge erstatning for tab forbundet med sådanne aftaler. Det er derfor både kostbart og uansvarligt at ignorere den konkurrenceretlige dimension, når man indgår aftaler inden for områder som lejeretten. 

Både enkeltpersoner og virksomheder kan søge erstatning for tab forbundet med eksklusivaftaler.

Mest læste på BusinessReview.dk

SKO_billede
Change of Control-klausulers betydning i ejendomstransaktioner
Ankomst
PwC nyindretter hovedsæde til en ny tids arbejdsformer
1 Thorbjørn og Slaven
Et nyt liv efter fedmeoperation og plastikkirurgi
Ronny_tilpasset1
Investering af midler i Virksomhedsskatteordningen (VSO) – hvad må man?
br cø__
Læs "Cirkulær Økonomi" digitalt her

Podcast

Læs også

Malmø
Revision af skatteregler skaber større sammenhæng mellem København og Malmø
Specielt for offentligt ansatte er skatteregnskaberne besværlige, hvis man bor i det ene land og arbejder i det andet. Det er kun blevet...
Normal_13
En optur for butiksejendomme ligger i kortene
For to år siden var detailhandlen ramt af, at priserne steg langt hurtigere end lønningerne. Det fik forbrugerne til at være påholdende....
Screenshot 2024-05-15 at 19.41
NU STARTER BYGGERIET AF DEN FØRSTE VGP PARK I DANMARK: VGP PARK VEJLE
VGP, der driver mere end 100 erhvervsparker fordelt over hele Europa, har for alvor fået øje på Danmark. Til august tager man første...