Ejendomsadvokaten: Ejendomskatter og betydning for lejeniveauet i erhvervslejeforhold

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

Som følge af forsinkelser med udrulningen af det nye ejendomsvurderingssystem vil ejendomsskatter fra 2022 være baseret på midlertidige vurderinger. Det betyder i praksis, at størrelsen af de endelige ejendomsskatter fra 2022 frem til udsendelsen af endelige vurderinger (forventeligt i 2025) vil være uvis for langt de fleste erhvervsejendomme, og at udgifter til skatter og afgifter for visse ejendomme, i stedet for at stige gradvist og lineært, risikerer at stige pludseligt og væsentligt.

Lejefastsættelse
Det er vores erfaring, at lejer i forhandlingerne med udlejer primært vil have fokus på, hvad den samlede udgift for lejemålet udgør, da lejer ønsker en forudsigelig og stabil betaling med høj budgetkontrol. Betaler lejer for skatter og afgifter via driftsregnskabet, vil lejers fokus være på, hvad summen af lejen og driftsudgifter udgør (kontraktslejen).

Fordelingen af de enkelte udgiftsposter i driftsregnskabet påkalder sig sædvanligvis ikke større interesse hos lejer, idet lejer primært vil forholde sig til kontraktslejens størrelse sammenholdt med lejers alternativer. Kontraktslejens fremtidige, forventede udvikling vil typisk ligeledes blive analyseret, idet den væsentligste faktor hidtil har været aftalt indeksering af lejen, eventuelt med minimum og maximum.

Hvad lejer er villig til at betale i kontraktsleje for et givent lejemål, vil dermed ske ud fra en vurdering af de samlede omkostninger, hvor den rene lejebetaling er baseret på en markedspris med fradrag af driftsudgifterne. Såfremt de nye ejendomsvurderinger resulterer i pludselige og væsentlige stigninger i skatter og afgifter, vil der dels opstå spørgsmål om, hvorvidt udlejer har mulighed for at overvælte stigningerne i skatter og afgifter på lejer, dels om den samlede kontraktsleje dermed overstiger markedskontraktslejen.

Overvæltning af stigning i skatter og afgifter og betydning for markedsleje 
Udlejer vil have mulighed for at vælte stigninger i skatter og afgifter over på lejer, hvis lejer betaler for skatter og afgifter i tillæg til lejen via driftsregnskabet eller via varsling af en lejestigning i henhold til erhvervslejelovens § 10, medmindre parterne har aftalt andet.

Stiger kontraktslejen pludseligt og væsentligt på baggrund af en stigning i lejemålets udgifter til skatter og afgifter som følge af en ny endelig vurdering af ejendommen, kan der opstå spørgsmål om, hvorvidt den samlede leje dermed overstiger markedslejen. I sådanne tilfælde har det betydning om parterne har aftalt at fravige erhvervslejelovens § 13 om markedslejeregulering, idet bestemmelsen ellers finder udfyldende anvendelse.

Såfremt det er aftalt, at lejen ikke kan markedslejereguleres, bærer lejer ultimativt risikoen for stigningerne i skatter og afgifter. I det tilfælde er lejers eneste kontraktuelle reaktionsmulighed at opsige lejemålet. Hvis der er aftalt uopsigelighed er lejer dog forpligtet til – potentielt i en længere periode – at opretholde lejeforholdet og betale en kontraktsleje, der ligger over markedslejen.

Uanset om udlejer har ret til at vælte stigninger i skatter og afgifter over på lejer, bør udlejer gøre sig kommercielle overvejelser omkring risikoen for opsigelse, tomgang og genudlejning, hvis den samlede leje efter stigningen overstiger markedslejen.

I forhandlingerne eller genforhandlingerne af en lejekontrakt er det derfor vigtigt for såvel lejer som udlejer at være opmærksom på og tage stilling til, hvordan risikoen for disse potentielle stigninger i skatter og afgifter fordeles mellem parterne. Heri kunne eksempelvis indgå overvejelser om en på forhånd aftalt omkostningsfordeling mellem lejer og udlejer eller en ekstraordinær opsigelsesadgang i en ellers aftalt uopsigelighedsperiode i tilfælde af, at de nye ejendomsvurderinger måtte medføre væsentlige stigninger i kontraktslejen.

Uanset om udlejer har ret til at vælte stigninger i skatter og afgifter over på lejer, bør udlejer gøre sig kommercielle overvejelser omkring risikoen for opsigelse, tomgang og genudlejning, hvis den samlede leje efter stigningen overstiger markedslejen.

Mest læste på BusinessReview.dk

Ankomst
PwC nyindretter hovedsæde til en ny tids arbejdsformer
Ronny_tilpasset1
Investering af midler i Virksomhedsskatteordningen (VSO) – hvad må man?
1 Thorbjørn og Slaven
Et nyt liv efter fedmeoperation og plastikkirurgi
Henriette-Berlingske---
Ejendomsadvokaten: Lejefastsættelse i gennemgribende forbedrede lejemål
br cø__
Læs "Cirkulær Økonomi" digitalt her

Podcast

Læs også

Malmø
Revision af skatteregler skaber større sammenhæng mellem København og Malmø
Specielt for offentligt ansatte er skatteregnskaberne besværlige, hvis man bor i det ene land og arbejder i det andet. Det er kun blevet...
Normal_13
En optur for butiksejendomme ligger i kortene
For to år siden var detailhandlen ramt af, at priserne steg langt hurtigere end lønningerne. Det fik forbrugerne til at være påholdende....
Screenshot 2024-05-15 at 19.41
NU STARTER BYGGERIET AF DEN FØRSTE VGP PARK I DANMARK: VGP PARK VEJLE
VGP, der driver mere end 100 erhvervsparker fordelt over hele Europa, har for alvor fået øje på Danmark. Til august tager man første...