Som følge af forsinkelser med udrulningen af det nye ejendomsvurderingssystem vil ejendomsskatter fra 2022 være baseret på midlertidige vurderinger. Det betyder i praksis, at størrelsen af de endelige ejendomsskatter fra 2022 frem til udsendelsen af endelige vurderinger (forventeligt i 2025) vil være uvis for langt de fleste erhvervsejendomme, og at udgifter til skatter og afgifter for visse ejendomme, i stedet for at stige gradvist og lineært, risikerer at stige pludseligt og væsentligt.
Lejefastsættelse
Det er vores erfaring, at lejer i forhandlingerne med udlejer primært vil have fokus på, hvad den samlede udgift for lejemålet udgør, da lejer ønsker en forudsigelig og stabil betaling med høj budgetkontrol. Betaler lejer for skatter og afgifter via driftsregnskabet, vil lejers fokus være på, hvad summen af lejen og driftsudgifter udgør (kontraktslejen).
Fordelingen af de enkelte udgiftsposter i driftsregnskabet påkalder sig sædvanligvis ikke større interesse hos lejer, idet lejer primært vil forholde sig til kontraktslejens størrelse sammenholdt med lejers alternativer. Kontraktslejens fremtidige, forventede udvikling vil typisk ligeledes blive analyseret, idet den væsentligste faktor hidtil har været aftalt indeksering af lejen, eventuelt med minimum og maximum.
Hvad lejer er villig til at betale i kontraktsleje for et givent lejemål, vil dermed ske ud fra en vurdering af de samlede omkostninger, hvor den rene lejebetaling er baseret på en markedspris med fradrag af driftsudgifterne. Såfremt de nye ejendomsvurderinger resulterer i pludselige og væsentlige stigninger i skatter og afgifter, vil der dels opstå spørgsmål om, hvorvidt udlejer har mulighed for at overvælte stigningerne i skatter og afgifter på lejer, dels om den samlede kontraktsleje dermed overstiger markedskontraktslejen.
Overvæltning af stigning i skatter og afgifter og betydning for markedsleje
Udlejer vil have mulighed for at vælte stigninger i skatter og afgifter over på lejer, hvis lejer betaler for skatter og afgifter i tillæg til lejen via driftsregnskabet eller via varsling af en lejestigning i henhold til erhvervslejelovens § 10, medmindre parterne har aftalt andet.
Stiger kontraktslejen pludseligt og væsentligt på baggrund af en stigning i lejemålets udgifter til skatter og afgifter som følge af en ny endelig vurdering af ejendommen, kan der opstå spørgsmål om, hvorvidt den samlede leje dermed overstiger markedslejen. I sådanne tilfælde har det betydning om parterne har aftalt at fravige erhvervslejelovens § 13 om markedslejeregulering, idet bestemmelsen ellers finder udfyldende anvendelse.
Såfremt det er aftalt, at lejen ikke kan markedslejereguleres, bærer lejer ultimativt risikoen for stigningerne i skatter og afgifter. I det tilfælde er lejers eneste kontraktuelle reaktionsmulighed at opsige lejemålet. Hvis der er aftalt uopsigelighed er lejer dog forpligtet til – potentielt i en længere periode – at opretholde lejeforholdet og betale en kontraktsleje, der ligger over markedslejen.
Uanset om udlejer har ret til at vælte stigninger i skatter og afgifter over på lejer, bør udlejer gøre sig kommercielle overvejelser omkring risikoen for opsigelse, tomgang og genudlejning, hvis den samlede leje efter stigningen overstiger markedslejen.
I forhandlingerne eller genforhandlingerne af en lejekontrakt er det derfor vigtigt for såvel lejer som udlejer at være opmærksom på og tage stilling til, hvordan risikoen for disse potentielle stigninger i skatter og afgifter fordeles mellem parterne. Heri kunne eksempelvis indgå overvejelser om en på forhånd aftalt omkostningsfordeling mellem lejer og udlejer eller en ekstraordinær opsigelsesadgang i en ellers aftalt uopsigelighedsperiode i tilfælde af, at de nye ejendomsvurderinger måtte medføre væsentlige stigninger i kontraktslejen.
