Når en ejendom erhverves med henblik på udvikling, kan køber risikere selv at skulle bekoste ledningsomlægninger, hvis det såkaldte gæsteprincip er fraveget. Dette bør derfor undersøges allerede under due diligence-fasen af en transaktion.
Det ulovregulerede gæsteprincip
Det hænder undertiden i ejendomstransaktioner, at ledninger og anlæg kan indebære en økonomisk byrde for en potentiel køber. Problemet er sædvanligvis alene relevant i udviklingssager. Det bliver i dette tilfælde vigtigt for køber dels at få afklaret, hvorvidt placeringen af ledningerne er i konflikt med udviklingsprojektet og dels at finde ud af, om det er ledningsejeren eller grundejeren, der skal afholde omkostningerne til en omlægning af ledningerne. Dette spørgsmål reguleres af gæsteprincippet.
Gæsteprincippet er reguleret i vejlovgivningen for så vidt angår arbejder på ledninger i eller over veje. Ved siden af vejloven gælder det ulovregulerede gæsteprincip, som regulerer ledninger, der placeres på privat grund. Udviklere af ejendomme vil i videre omfang støde ind i det ulovregulerede gæsteprincip, hvorfor artiklen alene vil fokusere på dette uskrevne princip i det følgende. Placering af ledninger på en privat ejendom dokumenteres ofte i servitutter, der regulerer anvendelse af ejendommen i ledningens umiddelbare nærhed og adgang til tilsyn og reparation for ledningsejeren. Her kan også indgå, om gæsteprincippet er fraveget eller ej.
Gæsteprincippet indebærer, at ledningen er gæst på ejendommen. Dette betyder, at det er ledningsejeren, der som udgangspunkt skal betale for flytningen af ledningen, hvis ændret anvendelse af ejendommen, f.eks. ny bebyggelse ovenpå ledningen, gør det nødvendigt at omlægge den.
Der findes imidlertid situationer, hvor princippet må fraviges, og det er blevet stadigt mere sædvanligt, at princippet fraviges af ledningsejere (i praksis forsyningsselskaber).
Da omlægning af ledninger kan være en stor uforudset udgiftspost for en potentiel køber, der ønsker at udvikle en ejendom, er det i disse tilfælde vigtigt allerede under due diligence-processen i en transaktion at få identificeret, om gæsteprincippet er fraveget for ledninger på ejendommen.
Hvornår fraviges gæsteprincippet?
Der har i nogen tid været en del tvivlsspørgsmål forbundet med, hvornår gæsteprincippet er fraveget, men efter en række nye højesteretsdomme er retsstillingen mere klar. Overordnet beror vurderingen på, om den tinglyste ledningsservitut er blevet til på baggrund af en aftale eller en konkret offentligretlig afgørelse.
For så vidt angår servitutter stiftet på baggrund af en aftale, gælder der ifølge retspraksis fortsat en formodning om, at gæsteprincippet finder anvendelse, og det er ledningsejeren, der skal betale for ledningsomlægninger, der sker på grundejerens foranledning. Parterne kan imidlertid ved klar aftale bestemme, at gæsteprincippet skal anses for fraveget. Gæsteprincippet anses i dette tilfælde for gyldigt fraveget, hvis (i) der foreligger en klar og tydelig aftale herom, (ii) grundejeren har fået erstatning for at påtage sig denne indskrænkning, og (iii) der ikke er tale om omgåelse af retsregler.
For så vidt angår servitutter, der er tilblevet på baggrund af en konkret offentligretlig afgørelse, tegner der sig et lidt andet billede. Der gælder her omvendt en formodning om, at gæsteprincippet er fraveget, og det er grundejeren, der skal betale for ledningsomlægninger, der sker på grundejerens foranledning. Modsat aftaler hvor man – hvis der handles på markedsvilkår – vil blive kompenseret for vilkåret, er det ved offentligretlige afgørelser ikke afgørende, om der er betalt erstatning til grundejeren i forbindelse med nedlæggelsen af ledningerne. Der må her kræves særlige holdepunkter for, at gæsteprincippet alligevel gælder.
