Ved overdragelsen af en ejendom er det vigtigt for en potentiel køber at være særligt opmærksom på ejendommens byggetekniske forhold, der kan have betydelig indflydelse på købers påtænkte anvendelse.
Ved gennemførelse af købers due diligence-undersøgelser i forbindelse med en transaktion af fast ejendom tilstræber den mulige køber at foretage undersøgelser af ejendommen, der er nødvendige for, at denne kan træffe investeringsbeslutningen på et tilstrækkeligt oplyst grundlag. Om end den potentielle køber påtænker at opretholde den hidtidige anvendelse af ejendommen med de eksisterende bygninger eller påtænker at udvikle ejendommen, er det relevant at være opmærksom på ejendommens byggetekniske forhold, herunder særligt byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse.
Fortsat anvendelse eller udvikling af ejendommen?
Tilrettelæggelsen af en due diligence-undersøgelse af byggetekniske forhold afhænger indledningsvis af købers formål med transaktionen. Såfremt køber påtænker at opretholde den hidtidige anvendelse af ejendommen med de eksisterende bygninger, er det således relevant at fokusere på, om bygningerne har alle fornødne tilladelser, der kræves efter gældende lovgivning. Såfremt køber påtænker at udvikle ejendommen, vil det omvendt være relevant at sikre, at alle påtænkte bygninger kan opnå alle fornødne tilladelser, så de byggetekniske forhold matcher køberens investeringscase.
Bygge- og ibrugtagningstilladelsens betydning for køber
Da købers investeringscase i større ejendomstransaktioner ofte er bundet op på anvendelse og udlejning af bygninger på ejendommen, er det afgørende for køber at have et særligt fokus på fornødne tilladelser, herunder fx bygge- og ibrugtagningstilladelser. Det er selvsagt, at køberen af en ejendom er ansvarlig for enhver fremtidig overholdelse af gældende forskrifter for ejendommen. I forhold til ejendommens byggetekniske forhold indebærer dette bl.a., at køber skal sikre sig, at alle eksisterende bygninger har en bygge- og ibrugtagningstilladelse, og at eventuel udvikling af ejendommen tillige kan opnå bygge- og ibrugtagningstilladelse.
I forhold til udvikling af ejendommen ved opførelse af nye bygninger vil køber typisk afdække muligheden for at opnå byggetilladelse ved udførelse af øvrige due diligence-undersøgelser, herunder undersøgelser af gældende servitutter, ejendomsdata og plangrundlag. Herudover er selve ansøgningen om byggetilladelse også relevant for køber, da sådanne ofte i mere detaljeret grad vil beskrive byggeriet, og byggetilladelserne vil også ofte referere hertil.
Modsat byggetilladelsen, der tillader rekvirenten at udføre byggeriet, giver ibrugtagningstilladelsen rekvirenten tilladelse til at anvende bygningen til det påtænkte formål, f.eks. bolig og/eller erhverv. Ibrugtagningstilladelsen er en attest på, at alle forhold og forskrifter, der følger af bl.a. byggelovgivningen og bygningsreglementet, er overholdt. Det er således vigtigt for køber ved sin due diligence at konstatere, at alle eksisterende bygninger på ejendommen har opnået ibrugtagningstilladelse til den påtænkte anvendelse.
Køber bør herudover være særligt opmærksom på midlertidige ibrugtagningstilladelser ved køb af fast ejendom, da ibrugtagningstilladelsen i så fald kan være udstedt på trods af byggetekniske mangler eller dokumentation, der endnu ikke er udarbejdet. Køber bør derfor altid sikre, at sælger fremlægger den endelige ibrugtagningstilladelse.
