HENRIETTE BJERG Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Intet menneske er en ø, og det samme gælder for ejendomme. En køber eller udvikler bør derfor være opmærksom på, hvilken økonomisk og driftsmæssig sammenhæng en fast ejendom er en del af.

Faste ejendomme kan i mange tilfælde ikke anskues isoleret, da de ofte indgår i økonomiske og driftsmæssige fællesskaber i form af ejerlejligheds- og grundejerforeninger. Det er typisk tilfældet i byer og andre områder, hvor ejendomme ligger med en vis tæthed, samt i ejerlejlighedsopdelte ejendomme. Ved køb eller udvikling af fast ejendom er det derfor relevant at se nærmere på, hvilke rettigheder og forpligtelser et medlemskab af en sådan forening medfører. Især ved udvikling af nye områder eller bygninger kan der være mulighed for at påvirke rettigheder og forpligtelser gennem forhandling med de øvrige ejere.

Formål og medlemskab
Ejer- og grundejerforeninger har til formål at sikre driften og vedligeholdelsen af fælles veje, anlæg, bygningsdele m.v. Dertil skal foreningen varetage ejernes fælles interesser over for omverdenen. Fra praksis er der dog også eksempler på grundejerforeninger med videregående formål, og dermed også større økonomiske byrder, f.eks. anlæg af veje m.v. i et lokalplanområde. 

Medlemskab vil typisk være pligtmæssigt for grundejerforeninger, og det er obligatorisk i ejerforeninger. Medlemspligt til ejerforeninger følger af ejerlejlighedsloven, mens det for grundejerforeninger kan følge af vedtægt og lokalplan. 

Vedtægter
Ejer- og grundejerforeninger reguleres af et sæt vedtægter. Ejerforeninger kan dog være stiftet uden vedtagelse heraf, idet den såkaldte normalvedtægt finder udfyldende an-vendelse. 

I vedtægterne er det for en køber særligt relevant at undersøge, om fordelingen af udgifter til foreningens drift, og eventuelle indtægter, er rimelig. Det samme gælder for særrettigheder til fællesarealer. Fordelingen sker som udgangspunkt på baggrund af fordelingstal, der i hovedreglen fastsættes på baggrund af grund- eller bygningsarealer. Dette kan dog fraviges, hvis nogle ejere har særlig interesse i bestemte fællesarealer, herunder hvis visse ejere slider mere på fællesarealerne end andre ejere eller har opstillet egne genstande på fællesarealer. Det vil typisk være relevant, hvor ejeren eller brugeren er en virksomhed, der f.eks. kan have tilstrømning af kunder og leverandører samt behov for opstilling af tekniske anlæg eller pyloner eller for beboelseslejligheder, hvis visse ejere har særlig brugsret til visse udenomsarealer.

Økonomi
Foreningens økonomi vil fremgå af regnskaber og budgetter. På baggrund af det seneste budget fastsættes et medlemsbidrag, der opkræves hos ejerne, til dækning af udgifterne ved foreningens drift. Et højt fællesbidrag kan have en negativ effekt på ejendommens købesum, mens et lavt fællesbidrag kan præge den positivt. Et meget lavt fællesbidrag kan dog være udtryk for, at der ikke afsættes midler til udførelse af vedligeholdelsesarbejder, hvorfor ejerne kan blive mødt med ekstraordinære opkrævninger. Fællesbidraget og de afsatte poster til vedligeholdelse bør derfor ses i sammenhæng med områdets eller ejendommens faktiske tilstand og eventuelle vedligeholdelsesplan eller teknisk due diligence-rapport.

Ledelse
Foreningernes øverste myndighed er som udgangspunkt en generalforsamling, mens den daglige ledelse forestås af en generalforsamlingsvalgt bestyrelse. Bestyrelsen antager ofte en administrator til at forestå foreningens daglige drift. Større beslutninger om fællesarealer, f.eks. udførelse af arbejder, skal typisk vedtages på generalforsamlingen. Det anbefales derfor at gennemgå referaterne fra generalforsamlingerne og bestyrelsesmøderne forud for købet af en ejendom, idet der heri kan være relevante informationer at hente for en køber om fællesarealer og driften af foreningerne. 

I vedtægterne er det for en køber særligt relevant at undersøge, om fordelingen af udgifter til foreningens drift, og eventuelle indtægter, er rimelig

PODCAST

MEST LÆSTE