Lovgrundlaget om lejefastsættelse er kompleks. En af faldgruberne som udlejere skal have for øje, er reglerne om 80/20-ejendomme. En 80/20-ejendom er en ejendom, der oprindeligt var anvendt til andet end beboelse, men som siden er konverteret til beboelsesformål. For denne gruppe ejendomme kan lejen ikke frit fastsættes, hvis blot en minimal del af ejendommen også før konverteringen blev anvendt til beboelse. Begrænsningen gælder hele den konverterede ejendom. Det er derfor centralt for potentielle udlejere at klarlægge, om 80/20-reglerne finder anvendelse.
Regler og lejefastsættelse
Udtrykket ”80/20-ejendomme” dækker over ejendomme, hvor mere end 80% pr. 1 januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, herunder erhverv. Om en ejendom kvalificerer sig som en 80/20 ejendomme, vurderes i henhold til regelgrundlaget i Lejelovens § 6, stk. 2 ved en opgørelse af, hvor stor en del af ejendommens bruttoetageareal, der blev anvendt pr. 1. januar 1980 til beboelse. For blandede lejemål, det vil sige lejemål hvor en del anvendes til beboelse mens en anden del anvendes til andet end beboelse, skal alene den del som blev anvendt til beboelse medregnes i opgørelsen.
For 80/20-ejendomme skal lejefastsættelsen ske på baggrund af det ”lejedes værdi”. Lejer og udlejer kan ikke gyldigt kan aftale sig ind i reglerne om fri lejefastsættelse. I stedet skal huslejen fastsættes ved at foretage sammenligning af huslejen, som er gældende for andre lignende boliger i det nærliggende område. Sammenligningen foretages med hensyn til de respektive boligers beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der lægges særlig vægt på at sammenligne med andre boliger, der også er omfattet af 80/20-regelsættet, samt boliger, hvis leje ligeledes er fastsat på baggrund af det lejedes værdi. Lejeniveauet er således generelt lavere for 80/20-ejendomme end hvis lejen kan fastsættes til markedsleje, hvor huslejen principielt frit kan bestemmes af udlejer efter aftale med lejer.
Gamle bygninger smitter nye bygninger
Der findes en række undtagelser til begrænsningerne for 80/20-ejendomme i Lejelovens § 54, hvorefter der under visse omstændigheder kan være adgang til fri lejefastsættelse. For beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991 er der fri huslejefastsættelse, hvis alle bygninger, der var på ejendommen pr. 1 januar 1980, er revet ned og den eksisterende ejendom således er ”nyopført”. Det er ikke tilstrækkeligt, at blot nogle bygninger er nedrevet. Dette skyldes, at begrebet ”ejendomme” skal forestås som hele matriklen. Hvis ”gamle” bygninger forbliver på matriklen, så bliver hele matriklen, inklusiv nye bygninger ”smittet” og omfattet af reglerne som ville gælde for den ellers nedrevne ejendom, det vil sige 80/20-reglerne.
Det bemærkes hertil, at det såkaldte ”udvidede ejendomsbegreb” finder anvendelse på reglerne om fri lejefastsættelse, så et umiddelbart ”quick fix” er ikke blot at matriklen udstykkes således at ”nye” og ”gamle” bygninger opdeles.
Udelukkende erhvervsbrug kan give frelse
En anden relevant undtagelse i Lejelovens § 54 er konverterede beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller tidligere lovligt og udelukkende var anvendt til erhverv. For sådanne ejerlejligheder finder reglerne for 80/20-ejendomme ikke anvendelse, og der er adgang til fri lejefastsættelse. Det er afgørende, at anvendelseshistorikken for hver enkelt beboelseslejlighed afdækkes og dokumenteres idet udtrykket ”udelukkende” skal forestås bogstaveligt, og retspraksis er streng. Hvis blot en enkelt kvadratmeter ud af mange pr. 31 december 1991 har været benyttet til beboelse kan det medføre, at undtagelsen ikke finder anvendelse.
Konsekvenser og anbefalinger
80/20-ejendomme præsenterer komplekse problemstillinger uden enkle løsninger. Vi anbefaler, at afklare risikoen for at blive omfattet af reglerne tidligt, eventuelt i forbindelse med en due diligence, så der ikke senere opstår ubehagelige overraskelser, der kan kuldsejle en ejendoms værdisætning og prognoser for lejeniveau med mere.
