I mange ejendomstransaktioner kan det være relevant for køber og sælger på et tidligt stadie at indgå en hensigtserklæring, der er et udtryk for parternes gensidige intentioner i relation til transaktionen.
Hvad er en hensigtserklæring?
En hensigtserklæring er et aftaledokument, der typisk indgås tidligt i parternes forhandlingsproces og forud for udarbejdelsen af den egentlige overdragelsesaftale. En hensigtserklæring ses også ofte benævnt Letter of Intent (LoI).
Hensigtserklæringen er (som navnet indikerer) en tilkendegivelse af parternes foreløbige hensigt på indgåelsestidspunktet, og erklæringen indeholder midlertidige vilkår for overdragelsen på baggrund af parternes indledende drøftelser.
I en ejendomstransaktion vil hensigtserklæringen typisk have karakter af en tidlig og foreløbig købsaftale. Indholdet og omfanget af erklæringen kan variere fra transaktion til transaktion, men den vil typisk indeholde bestemmelser om transaktionsstrukturen – dvs. om overdragelsen af ejendommen sker som en aktivhandel eller en selskabs-handel.
Hensigtserklæringen indgås sædvanligvis, før køber har foretaget due diligence-undersøgelser af ejendommen, og erklæringen indeholder derfor ofte bestemmelser om due diligence-periodens varighed. Det er typisk også vigtigt for særligt sælger, at erklæringen indeholder bestemmelser om fortrolighed, inden der gives adgang til oplysninger om ejendommen.
Herudover ses det også, at erklæringen indeholder bestemmelser om eksempelvis købesum, tidspunkt for overtagelse, betingelser for gennemførelse af transaktionen og finansieringsforhold (f.eks. forward funding).
Overvejelser i forhold til anvendelse af hensigtserklæringer
En hensigtserklæring er som beskrevet et udtryk for parternes indledningsvise forventninger til transaktionen. Derfor vil erklæringen ofte indeholde en bestemmelse om, at erklæringens indhold ikke er juridisk forpligtende for parterne. Ingen af parterne har dermed krav på, at overdragelsen af ejendommen sker på de vilkår, der fremgår af hensigtserklæringen, eller at transaktionen overhovedet gennemføres.
Det kan dog være hensigtsmæssigt for parterne at få bogført de forventede hovedvilkår på et tidligt tidspunkt. Selvom hensigtserklæringens indhold som udgangspunkt ikke er forpligtende, er det et udtryk for vilkår, som parterne loyalt vil arbejde på at leve op til.
Herudover ses det også, at visse af hensigtserklæringens vilkår gøres juridisk bindende for parterne. Dette gælder f.eks. vilkår om fortrolighed og købers eksklusivitet. Særligt i større transaktioner kan det være relevant for parterne at få nedfældet deres fælles forståelse, før der anvendes tidsmæssige og økonomiske ressourcer på f.eks. due diligence og forhandlinger af aftalegrundlaget.
I mindre transaktioner, hvor parterne evt. kender hinanden i forvejen og forventer relativt hurtigt at kunne komme i mål med forhandlingerne af selve købsaftalen, kan det være overflødigt at indgå en hensigtserklæring. I sådanne sager kan parterne have en interesse i at spare den tid og de omkostninger, der er forbundet med udarbejdelsen af en hensigtserklæring.
Hvorvidt det vil være hensigtsmæssigt for parterne at indgå en hensigtserklæring afhænger således af den konkrete transaktion, herunder parternes evt. forudgående relation samt transaktionens omfang og kompleksitet.
