Ejendomsadvokaten: AFSTÅELSESRET OG : ”CHANGE OF CONTROL”-KLAUSULER I ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Af:

Hvis et selskab driver sine forretninger fra lejede lokaler, og der er ønske om at overdrage selskabet eller selskabets aktiver, er det vigtigt at være opmærksom på, om lejekontrakten indeholder afståelsesret, og om der er aftalt en ’change of control’-klausul. Det har betydning for, om tredjemand er berettiget til at indtræde i lejemålet og fortsætte den hidtidige drift fra de lejede lokaler på de eksisterende vilkår.

Som udgangspunkt kan man ikke overdrage rettigheder og forpligtelser uden medkontrahentens samtykke.  Dog kan lejer i visse tilfælde have tilladelse til at overføre lejemålet til en anden (afståelsesret). Alternativt kan lejekontrakten være udformet på en måde, så ændringer i ejerforholdene i lejerselskabet anses for at være en form for overførsel. Et sådan vilkår kaldes en ”change of control-klausul” (”CoC”). Afståelsesbestemmelser og CoC-klausuler kan udformes på mange måder og det er vigtigt, at der i salgs- og købssituationer foretages en vurdering af, hvorvidt lejer har ret til at overdrage lejemålet til tredjemand og hvilke betingelser der kan være herfor. 

Sondring mellem en aktie- og en aktivoverdragelser
En virksomhed kan overdrages enten hvis en aktieoverdragelse (hvis virksomheden drives i selskabsform), eller som en aktivoverdragelse. Sondringen er relevant, når det skal vurderes om lejemålet kan overdrages til tredjemand.

Aktivoverdragelse
Ved en aktivoverdragelse afstås selve lejekontrakt til tredjemand. Det medfører, at lejer fremadrettet vil have en anden identitet med et andet CVR-nr., og at udtrædende lejer frigøres for sine forpligtelser. I de situationer er det ikke relevant at forholde sig til en eventuel CoC-klausul, men derimod ”kun” afståelsesretten, herunder om lejer har indrømmet en afståelsesret og om den nye lejer opfylder eventuelle betingelser for afståelsesretten samt om udlejers samtykke er påkrævet.   

Aktieoverdragelse
Hvis en virksomhed erhverves gennem en aktieoverdragelse sker der ikke et skifte af lejers identitet idet selskabet vil fortsætte som lejer. Der er heller ikke er tale om afståelse, men det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på om lejekontrakten indeholder en CoC-klausul, som medfører at selskabsmæssige ændringer (inkl. ændringerne i ejerskab og kontrol med lejer-selskabet) betragtes som afståelse.  

Erhvervslejelovens § 55 kan fraviges
Erhvervslejelovens § 55 er en regel, der kan ændres gennem aftale. Hvis lejekontrakten ikke taler om overdragelse, giver denne regel lejeren ret til at overføre lejemålet til en anden under visse betingelser.  Udlejeren kan kun nægte under tunge grunde. Reglen kan ændres ved aftale. Lejeren kan miste overførselsretten, eller der kan være betingelser for overførsel. Oftest kan lejeren overføre til tilknyttede selskaber uden ekstra betingelser, men overførsel til andre kræver ofte yderligere krav som økonomisk bevis, viden om branchen eller selv-
skyldnerkaution.

”Change of Control”-klausuler
I aktieoverdragelser sker der ikke et identitetsskifte af lejer og der er derfor heller ikke tale om afståelse. Det ses dog ofte, at parterne i lejekontrakten indarbejder vilkår om, at selskabsmæssige omstruktureringer, f.eks. et salg af aktierne, overdragelse af bestemmende indflydelse m.fl., skal anses for værende afståelse, hvilket parterne gyldigt kan aftale, da § 55 er fravigelig.

En CoC-klausul kan være problematisk i forbindelse med en aktiehandel, især hvis lejekontrakten ikke giver lejeren ret til at opsige lejemålet (uopsigelighed), og/eller hvis lejemålet er vigtigt for virksomhedens fortsatte drift. I sådanne tilfælde er det nødvendigt for parterne at have en samtale og få forhåndsgodkendelse fra udlejeren om overdragelsen. 

Konsekvenser ved manglende overholdelse 
Hvis lejer afstår lejemålet eller sælger aktierne i selskabet i strid med aftalte begrænsninger om afståelsesret / CoC, udgør det en misligholdelse af lejekontrakten, som berettiger udlejer til i yderste konsekvens at ophæve lejemålet.  

“Erhvervslejelovens § 55 er en regel, der kan ændres gennem aftale. Hvis lejekontrakten ikke taler om overdragelse, giver denne regel lejeren ret til at overføre lejemålet til en anden under visse betingelser.”

Mest læste på BusinessReview.dk

1-199559273 - Aerial view to the diamond open mine in Aikhal town, Sakha Yakutia, north of Russia
Diamanter kan blive en god investering
Henriette-Berlingske---
Ejendomsadvokaten: Lejefastsættelse i gennemgribende forbedrede lejemål
br cø__
Læs "Cirkulær Økonomi" digitalt her
Ankomst
PwC nyindretter hovedsæde til en ny tids arbejdsformer
Ronny_tilpasset1
Investering af midler i Virksomhedsskatteordningen (VSO) – hvad må man?

Podcast

Læs også

Malmø
Revision af skatteregler skaber større sammenhæng mellem København og Malmø
Specielt for offentligt ansatte er skatteregnskaberne besværlige, hvis man bor i det ene land og arbejder i det andet. Det er kun blevet...
Normal_13
En optur for butiksejendomme ligger i kortene
For to år siden var detailhandlen ramt af, at priserne steg langt hurtigere end lønningerne. Det fik forbrugerne til at være påholdende....
Screenshot 2024-05-15 at 19.41
NU STARTER BYGGERIET AF DEN FØRSTE VGP PARK I DANMARK: VGP PARK VEJLE
VGP, der driver mere end 100 erhvervsparker fordelt over hele Europa, har for alvor fået øje på Danmark. Til august tager man første...