Kun på Vestegnen steg afkastkravet på kontorejendomme i sidste kvartal af 2023. I resten af hovedstadsområdet lå det fladt, ifølge Colliers. Mægler- og rådgivningsfirmaet vurderer, at et stærkt udlejningsmarked i Danmark tager toppen af de prisfald på kontorejendomme, man ser andre steder i Europa.
Hvis man længe har drømt om at eje en kontorejendom i en europæisk storby, er muligheden der nu. Den slags ejendomme bliver solgt til tilbudspriser. En kombination af højere renter og frygt for, at de nye normer med en eller flere hjemmearbejdsdage hver uge før eller siden skal føre til tomgang, har sendt priserne i bund på de ejendomme, der ikke ligger allermest centralt. I ejendomsbranchen taler man ofte om ejendomsværdier i afkast – det vil sige hvor mange procent, det løbende driftsafkast udgør af handelsværdien af ejendommen. I byer som London, Paris og Amsterdam har afkastkrav på prominente kontorejendomme sneget sig op over 7 eller endda 8 pct. Det fortalte EDC Erhverv Poul Erik Bechs globale samarbejdspartner, JLL, på en konference i København forrige måned.
Ifølge Colliers, hvis løbende markedsstatistik mange i og omkring branchen anvender, ser det imidlertid langt fra så slemt ud i og omkring København. Firmaet offentliggjorde i for nyligt Markedspuls for fjerde kvartal. Af den fremgår det, at afkastkravet på prime kontorejendomme centralt i hovedstaden endnu er under 4 pct. I forstæderne ligger afkastkravet mellem 4,6 og 5,5 pct. Sammenhængen mellem afkastkrav og handelspriser er omvendt – jo lavere afkastkrav, jo højere handelsværdi.
Stærkt udlejningsmarked
”Danmark er langt mindre ramt, fordi vi har et utroligt stærkt udlejningsmarked. Men det kan godt være, at vi ikke har set hele effekten endnu. Vi kan godt forestille os, at vi vil se stigende huslejer på centrale beliggenheder, men faldende huslejer på perifere beliggenheden. Det vil også have konsekvenser for afkastkravene,” siger Peter Winther, executive director i Colliers.
Nok så bemærkelsesværdigt ved Colliers’ tal er imidlertid, at det kun er i forstæderne syd og vest for København – groft sagt på Vestegnen – at afkastkravet er steget yderligere fra tredje til fjerde kvartal. I såvel det centrale København som i de nordlige forstæder og på Sjælland lå det fladt, mens de i det foregående halvandet år er steget markant.
Det billede, som ellers er blevet tegnet af kilder i markedet, er, at især nuværende ejere har strittet imod at sænke priserne, men at nogle af dem nu er ved at nå til den konklusion, at der ikke er nogen vej uden om, hvis de ønsker at sælge. Dette forløb skulle alt andet lige give en kurve, der snarere havde det omvendte forløb og viste først beskedne, siden mere tydelige stigninger i afkastkravet.
Peter Winther forklarer, at i et marked, hvor der er relativt langt mellem handlerne, indgår det også, hvad man erfarer fra diskussioner, som enten aldrig bliver til konkrete handler, eller hvor det trækker ud med at nå til en endelig aftale. I dette billede tager Colliers især pejling efter, hvad de potentielle købere siger.
Den nordiske illusion
”Vi synes, at markedet er der, hvor køberne er. Når der ikke har været nogen transaktioner, er det fordi sælgerne har været urealistiske i forhold til, hvor markedet virkelig var. Derfor ser stigningen i afkast i vores opgørelser ud til at være kommet lidt tidligere,” siger Peter Winther.
Det var på den konference i november, hvor EDC Erhverv Poul Erik Bech fremlagde sin forventningsundersøgelse for 2024, at to eksperter fra JLL’s kontor i Stockholm fik forsamlingen til at spidse øren, da de fortalte om, hvordan kontormarkedet havde udviklet sig ude i Europa.
De nævnte flere eksempler på ejendomme, der for tiden bliver handlet til, hvad der for blot tre år siden var blevet betragtet som spotpriser. Deres tese var, at dette fænomen i et eller andet omfang også påvirker kontorejendomme i Norden. Her er der blot endnu ikke håndfast dokumentation for det, fordi der har været så få handler.
