Søren Damgaard Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Tilstedeværelsen af en hjemfaldspligt eller en forkøbsret kan gøre det vanskeligt at sælge en ejendom, og en køber bør gøre sig grundige overvejelser, hvis denne i sin due diligence opdager sådanne forhold.

Hvad er hjemfaldspligt og forkøbsret?
Ejeren af en fast ejendom kan ikke altid selv beslutte, om ejendommen skal sælges, hvem ejendommen skal sælges til, eller på hvilke vilkår ejendommen skal sælges. På nogle ejendomme er der tinglyst servitutter, der indeholder en såkaldt hjemfaldspligt, som giver en kommune ret til at købe en ejendom tilbage efter en årrække til den samme pris, som den oprindeligt blev solgt for. Grundet den generelle prisudvikling på ejendomsmarkedet kan en kommune som regel generhverve ejendommen til en pris langt under markedsværdien.

Selvom der principielt ikke består en pligt for kommunen til at tilbagekøbe ejendommen, der er pålagt en servitut om hjemfaldspligt, er det ikke sikkert, at kommunen kan undlade det. Det forvaltningsretlige lighedsprincip, hvorefter ens sager skal behandles ens, kan betyde, at en kommune skal tilbagekøbe en ejendom, hvis dette er en praksis som den tidligere har anlagt.

En forkøbsret adskiller sig fra en hjemfaldspligt ved, at en forkøbsret først bliver aktiveret, når ejendomsejeren ønsker at sælge ejendommen. Forkøbsretter kendes fra reglerne om tilbudspligt i lejeloven, men det ses også i øvrigt i eksempelvis lejekontrakter, at en lejer har fået en forkøbsret til sit lejemål. Hvis der til en ejendom er tilknyttet en forkøbs-ret er konsekvensen, at rettighedshaveren kan erhverve ejendommen til den samme pris og på de samme vilkår, som en køber har tilbudt. Aktiveringen af denne ret forudsætter som udgangspunkt, at der er indgået en betinget aftale om køb af ejendommen.

Håndtering af tilbagekøbsret og forkøbsret
Hjemfaldspligter og forkøbsretter er forhold, som kan være meget indgribende og som en køber skal være særligt opmærksom på i sin due diligence. En ejendom med en ting-lyst hjemfaldspligt vil løbende blive mindre værd, indtil hjemfaldspligten aktiveres, og prisen dermed fastsættes. For at imødegå risikoen for, at kommunen kræver at købe ejendommen, bør det i due diligence-fasen undersøges, om det er muligt at købe ejendommen fri af hjemfaldspligten. Et sådant frikøb vil nogle gange kunne foretages mod at betale et beløb til kommunen. Det vil undertiden være dyrt at købe en ejendom fri af en hjemfaldspligt, men alternativet kan være, at ejendommen er usælgelig. Hvis det viser sig, at det ikke er muligt at købe ejendommen fri, bør en køber være meget påpas-selig med at købe den.

En forkøbsret er mindre indgribende end en hjemfaldspligt, men en forkøbsret kan også gøre det vanskeligt for en sælger at finde en køber til sin ejendom. En køber vil ofte betinge sig eksklusivitet forud for påbegyndelse af due diligence, så køber er sikker på ikke at bruge mange ressourcer på at undersøge ejendommen og forhandle en kontrakt for derefter at kunne konstatere, at sælger har solgt ejendommen til anden side. 

Hvis der er en forkøbsret, vil købsaftalen være betinget af, at denne forkøbsret ikke udnyttes. Hvis retten ikke udnyttes, bliver handlen endelig, og køberen er derfor nødt til at foretage undersøgelser af ejendommen, selvom handlen kan falde til jorden i sidste øjeblik, fordi en forkøbsret bliver udnyttet. I disse tilfælde vil køberen som regel selv skulle bære alle omkostningerne til de foretagne undersøgelser. 

Hvis det ikke med stor sikkerhed kan antages, at en forkøbsret ikke vil blive udnyttet, kan det derfor være vanskeligt for en sælger af en ejendom med en forkøbsret at få en køber til at engagere sig i kontraktforhandlinger.

Det vil undertiden være dyrt at købe en ejendom fri af en hjemfaldspligt, men alternativet kan være, at ejendommen er usælgelig.

PODCAST

MEST LÆSTE