Det store britiske forsikringsselskab har siden en strategiændring i 2018 foretaget adskillige store ejendomsinvesteringer i København. Selskabets analyse er, at den danske hovedstad vil være blandt de mest attraktive lokationer på langt sigt. Det er særligt vigtigt, når Europas befolkning for alvor begynder at skrumpe.
Det seneste årti har været svært for pessimisterne på det danske ejendomsmarkedet. Hen ad vejen har der været bekymringer om dårlige konjunkturer, effekter af politisk populisme, handelskrige, ny lovgivning og senest corona. Men intet af det synes for alvor at have kunnet rokke ved fremgangen på ejendomsmarkedet. For hver investor, der har trukket følehornene til sig, synes en ny fra udlandet at have stået klar. Det skyldes naturligvis til dels den rigelighed af kapital, som centralbankernes pengepolitik har givet anledning til. Et eller andet sted skal de mange penge jo placeres. Men Danmark, og specielt København, synes at have en attraktion over gennemsnittet.
Så hvad er det, disse internationale investorer ser i det danske ejendomsmarked? Vi har talt med en af dem, nemlig britiske Aviva som er et af verdens største forsikringsselskaber. Selskabet har via sin asset management-forretning Aviva Investors senest erhvervet kontorejendommen CPH Highline på Havneholmen, og før det er bl.a. den såkaldte Atlas-portefølje og Galleri K med kontorer og butikker købt ind til porteføljen. Endelig, og ikke mindst, er Aviva Investors er en af parterne bag det kommende og meget store logistik-center E20 Park Copenhagen i Solrød. Den anden part er Verdion, og byggeriet påbegyndes senere i år.
Ændret strategi
Aviva har de fleste forsikringskunder i Storbritannien og Frankrig, og traditionelt har man også alt overvejende købt ejendomme i de to lande. Men i 2018 besluttede en ny ledelse, at man ville brede porteføljen ud.
”Vores reseach-team havde et stort projekt med at analysere Europa og se på, hvor vi skulle investere. Vi fokuserede nok så meget på byer som på lande, og København kom ud som en af de mest attraktive byer at investere i. Derfor har den været i fokus for os siden slutningen af 2018, og den fortsætter med at være det,” fortæller George Fraser-Harding, fund manager med ansvar for pan-europæiske ejendomsinvesteringer hos Aviva Investors.
Research-teamet hæftede sig især ved fem styrker ved København:
For det første de mange cykelstier. For det andet en meget stor del studerende og forskere, der arbejder fra campusser på de forskellige universiteter. For det tredje at byen ligger højt på internationale lykke-indeks (glade medarbejdere formodes at være effektive medarbejdere). For det fjerde en tillidsbaseret kultur med lav korruption. For det femte god infrastruktur ud til nære og fjerne forstæder.
Demografien vender
”København skilte sig ud med stærk teknologi og innovation, og den er attraktiv at leve i, så den i fremtiden både vil tiltrække og fastholde indbyggere,” sammenfatter George Fraser-Harding.
”En af de fordele, vi også ser ved København, er, at den er en frontløber i henseende til bæredygtig levevis. Ejendomme og infrastruktur er opført efter en meget høj bæredygtighedsstandard, som resten af Europa prøver at leve op til,” tilføjer han.
Det kan synes at være en kliche at tale om, hvordan fremtiden vil være for en by eller et land. Men for et ejendomsselskab er det alvor. Dets aktiver skal holde i mange årtier, måske flere århundreder. I Europa er alvoren ikke mindst påtrængende i disse år, hvor der er udsigt til en demografisk udvikling, hvor folketallet falder og befolkningen ældes. I den situation gælder det om at have sine ejendomme på de lokaliteter, som folk fortsat vil søge til. Og Aviva forventer umiddelbart at skulle være i København i lang tid.
”Det er svært at sige, for markedet og efterspørgslen ændrer sig hele tiden. Men vi handler efter det lange sigte. F.eks. tager det måske fem år at opføre ejendommene til E20 Park Copenhagen. Når de står færdige, vil vi have et aktiv af meget høj kvalitet, og hvis de fundamentale forhold ved København stadig holder, vil det også være oplagt for os at beholde det i længere tid. Under alle omstændigheder er vi bestemt ikke traditionelle developere, der bare opfører en ejendom og så sælger den,” siger George Fraser-Harding.
Solidt kontormarked
Siden Aviva begyndte at investere i København, er en ny faktor som bekendt kommet til – nemlig coronaen. Den har, i kraft af den øgede nethandel, skabt øget efterspørgsel efter den logistik, som den selskabet er med til at opføre ved Solrød. Omvendt kan den reducere behovet for kontorer, hvis hjemmearbejdet fortsætter i større stil. Men det er ikke noget tilfælde, at Aviva alligevel valgte at investere i kontorejendommen CPH Highline, endnu inden den første lockdown var udfaset sidste forår. George Fraser-Harding vurderer, at det københavnske kontormarked vil være forholdsvis solidt, sammenlignet ikke bare med kontormarkedet i forstædernes erhvervsparker, men også med f.eks. nogle af de stål- og glaspalæer, der udgør det centrale Londons skyline.
”Måden, folk arbejder på, ændrer sig. Den trend så vi allerede før coronaen, og pandemien har formentligt blot sat mere fart i den. Kontorerne i fremtiden skal ikke bare ligge på den rigtige lokalitet – de skal også være indrettet sådan, at folk har lyst til at arbejde i dem. Kontorkomplekser uden for centrum vil få det svært, hvorimod kontorer i f.eks. det centrale København vil klare sig godt. København er også begunstiget af sit fantastiske net af cykelstier,” siger George Fraser-Harding.
Han er blevet bekræftet af, at det i løbet af det seneste års tid er lykkedes at udleje alle kontorlokaler i Galleri K. Noget tungere ser markedet ud for butikkerne i stueetagen. Dét marked er langt fra afklaret, men Aviva kan håbe på, at turisterhvervet snart rejser sig igen, og at købestærke gæster i byen igen vil afsøge mulighederne på Strøget.
Trafik på strøggaderne: Begynder vi at se mod en ende på krisen?
De danske forbrugere er tilbage på de københavnske strøggader. Nye strøgtællinger fra Cushman & Wakefield | RED viser en aktivitet på +29% sammenlignet med samme periode sidste år.
Af Cushman & Wakefield RED
Siden 2016 har Cushman & Wakefield | RED, hver anden fredag, foretaget tællinger af antal fodgængere på strøggaderne i København. Før pandemien ramte landet, lå antallet af fodgængere mere eller mindre stabilt på gennemsnitligt 4.900 fodgængere i timen på seks udvalgte placeringer. Pandemiens udbrud førte dog til en markant nedgang i antallet af fodgængere på strøggaderne i København. Ved første genåbning af den danske detailhandel var aktiviteten begrænset til ca. 3.200 fodgængere i gennemsnit fra midt maj til midt juni 2020. Nyeste tællinger for samme periode i år viser en gennemsnitlig trafik på omtrent 4.200 fodgængere i timen, en stigning på +29% i forhold til sidste år. Vaccinationsindsatsen formodes derfor at have skabt tryghed hos de danske forbrugere, som igen er at finde i de fysiske butikker.
”De seneste tællinger er alt andet lige særdeles positivt for den fysiske detailhandel. Niveauet skal ses i lyset af krav om mundbind og covid-19 pas, der for mange danskere forringer shopping- og restaurantoplevelsen. Vi forventer derfor også, at ophævelsen af krav om mundbind per 14. juni og yderligere vaccinationer vil tiltrække flere danskere til butikkerne i den kommende tid”, udtaler Kristian Vinggaard, partner hos Cushman & Wakefield | RED.
Forsat mangel på udenlandske turister
Sammenlignes de nyeste strøgtællinger med før pandemien, viser tællinger fra samme periode (midt maj til midt juni) i 2017, 2018 og 2019 en gennemsnitlig aktivitet på ca. 4.800 fodgængere. Nyeste tællinger afspejler derfor omtrent 86% af normalen, hvilket er højere end forventet, da de lukkede grænser fortsat begrænser antallet af udenlandske turister på Københavns strøggader. På baggrund af fortsatte rejserestriktioner formodes stigningen i antallet af fodgængere fra 2020 til 2021 derfor at komme fra flere danskere i den fysiske detail samt at flere danskere er rykket fra hjemmekontoret og tilbage på deres arbejdsplads – og derfor har flere ærinder i byen. Vaccinationsindsatsen globalt forventes i nærmeste fremtid at lempe rejserestriktioner, der vil sikre udenlandske virksomheders etablering i Københavns strøglokaler og yderligere flere udenlandske turister i gaderne. Når udenlandske turister igen kan besøge København, vil vi opleve en mere normaliseret trafik på strøggaderne.
Udlejningsaktivitet
Nedlukning af detailhandelen, fald i kundebesøg og manglende betalinger fra regeringens hjælpepakker forårsagede usikkerhed, rekordhøj tomgang og faldende lejeniveauer primo 2021 i strøggadernes butikker. I dag opleves dog en mindre tilbageholdenhed, og vi begynder i stedet at kunne fornemme en vis optimisme blandt butiksejerne. Cushman & Wakefield | RED har været involveret i flere nyudlejninger af strøgbutikker i den seneste periode, som vil åbne i efteråret og første halvår af 2022.
”Frem mod efteråret forventer vi fortsat at se stort set uændrede tomgangsprocenter i strøggaderne, grundet et efterslæb af covid-19-ramte lejemål. Udover at tilgangen af nye lejere til lejemålene under covid-19 har været på et nulpunkt, har muligheden for udvikling og etablering af nye butikker også i mange tilfælde været ramt af en tilsvarende besværliggjort myndighedsbehandling – det har været en rigtig dårlig cocktail for udviklingen i antallet af ledige lejemål. Vi forventer dog at kunne se frem til lavere tomgang i første halvår af 2022”, fortæller Kristian Vinggaard, og fortsætter ”Hurtigere stabilisering forventes dog i lejeniveauet, da både lejere såvel som udlejere kan se mod en ende på krisens varighed”.
