Endnu for ti år siden skulle man til Aarhus for at finde landets dyreste ejerlejligheder. Det er langt fra tilfældet nu. Det københavnske marked ser også ud til at være hurtigere til at genvinde formen efter slaget fra inflation og nye boligskatter. Der er væsentlige strukturelle forskelle mellem Danmarks to største byer, og de har også betydning for udlejningsmarkedet.
Priserne på ejerlejligheder steg med 0,7 pct. i august, men det var alt overvejende markedet i København, der trak op, med en prisstigning på 0,9 pct. I andre større byer, bl.a. Aarhus, var der pil nedad.
Umiddelbart skal man ikke hæfte sig for meget ved tal for en enkelt måned, hvor tilfældigheder har stor betydning. I næste måned kan det være omvendt.
Men denne gang er det alligevel værd at stoppe op og tænke over det, der sker. Tilfældigt eller ej, så flugter udviklingen i august med en langsigtet udvikling. Og denne langsigtede udvikling er et eksempel på, at de forskellige segmenter af ejendomsmarkedet trækker i hinanden.
En udlejer af små lejligheder i bycentrene tænker måske ikke meget over, at der er en sammenhæng til ikke blot priserne på ejerlejlighederne i nærheden, men også til priserne på enfamiliehuse 10 eller 20 km væk. Men det er der. Sammenhængen er ikke bare relevant for aktørerne på de forskellige dele af boligmarkedet, men også for politikerne på Christiansborg, der snart skal diskutere et kommende boligpolitisk udspil fra regeringen. Ønsker man billigere boliger, er det måske andre værktøjer, man skal gribe efter, end dem, man i første omgang havde forestillet sig.
Udbud og efterspørgsel
Siden årsskiftet er priserne på ejerlejligheder i København steget med 2,9 pct. Det havde ikke mange ventet, da nytårsklokkerne ringede, og de nye, og for Københavns vedkommende højere, boligskatter, blev hård virkelighed.
Alligevel er det, set i bakspejlet, nemt at forstå, hvad der er sket. Det handler helt simpelt om udbud og efterspørgsel.
”Der er fortsat ikke så mange handler i København, og førstegangskøberbene har det meget svært. Men de, som rent faktisk køber sig en københavnerlejlighed, både kan og vil fortsætte med at betale mere og mere for de eftertragtede kvadratmeter. Og meget tyder på, at det også vil se sådan ud fremadrettet, for udbuddet af lejligheder til salg i København er faldet markant i 2024. Det giver sælgerne nogle ret gode kort på hånden,” kommenterede Mira Lie Nielsen, chefanalytiker i Nykredit.
Med prisstigningen i august handles ejerlejlighedspriserne i København nu til ret præcist samme kvadratmeterpriser som før inflationen satte ind. Inflationen – udhulingen af pengenes værdi – betyder dog naturligvis, at de reelle priser ligger noget under toppen.
Store forskelle
Alligevel er en langsigtet trend med prisstigninger tydelig. Over ti år, altså fra august 2014, er kvadratmeterpriserne i København steget med 91 pct.
Indtil andet halvår 2014 skulle man faktisk betale mere pr. kvadratmeter i Aarhus midtby – opgjort som postnummeret 8000 Aarhus C – end i Københavns By, der også omfatter Frederiksberg, Dragør og Tårnby.
Det var i den sensommer, at priserne i landets to største byer krydsede hinanden. Siden er priserne i Aarhus kun steget med 53 pct.
Det giver en ganske anden følelse af at være i boligejer i Aarhus. Her har boligerne ikke givet noget stort afkast, når man korrigerer for inflationen.
Forskellen på de to byer er også tydelig, når man ser Finans Danmarks tal for ejerlejligheder til salg. Efter at dønningerne efter finanskrisen lagde sig, har udbuddet i København været svagt faldende, selv om den samlede bestand af ejerlejligheder er vokset.
I Aarhus, derimod, har der ikke været flere ejerlejligheder med til salg-skilte i vinduerne siden 2011. Dette selv om Aarhus klart er en by i fremgang. Der bliver bygget nyt, og folk flytter til byen. For tiden vokser den faktisk lige så hurtigt, målt i antal personer, som København gør, selv om Aarhus er langt mindre end København.
Betydningen af små lejligheder
Der er også bygget rigtigt mange nye lejeboliger i Aarhus. Dette nybyggeri er aktuelt måske løbet foran tilflytningen, hvilket presser markedslejerne nedad. Det spiller i et eller andet omfang også ind på ejerlejlighedsmarkedet.
Men det er her og nu. På det længere sigte er der noget strukturelt, der går i forskellige retninger i København og Aarhus.
”Over det lange sigte betyder udbuddet af boliger rigtigt meget, og udbuddet af boliger i Aarhus har over en årrække bedre kunnet følge med efterspørgslen. Det har været som om, at byggeriet af mindre lejligheder i lange perioder har ligget højt, mens der i København i højere grad blev bygget større boliger, der henvendte sig til familier. Samtidig var der i København mange forældrekøb, som pressede priserne,” siger Mira Lie Nielsen.
”Derudover har København fået status som metropol, på samme måde som man ser dem med andre hovedstæder,” tilføjer hun.
Nye bydele
Netop i en sammenligning med andre hovedstæder er boligpriserne – hverken i ejer- eller lejeboliger – specielt høje i København. Standardforklaringen har været, at der hele tiden har været gode muligheder for at bygge nyt i nærheden af centrum, så efterspørgslen ikke stikker helt af i forhold til efterspørgslen.
Dette gælder for så vidt stadigvæk, men efter alt det, der er bygget i bl.a. Nordhavn, Sydhavn, Ørestad og Carlsberg Byen er det ikke helt så rigtigt, som det her været.
”Mulighederne for et ungt par (fra Aarhus, red.) for at flytte i hus er langt bedre, end de er i København, fordi der har været plads til at bygge en masse nye huse i Midtjylland. Det er meget sværere i hovedstadsområdet, hvor der nærmest er fuldt bebygget i henseende til huse. Det gør formentligt, at der er flere familier med høje indkomster, eller med to indkomster, der bliver i byen, hvorimod det med at bo i lejlighed i Aarhus i højere grad er noget, man gør, når man er yngre,” siger Mira Lie Nielsen.
Dårlige tegn
Som nævnt kan mange ledige lejeboliger i Aarhus være en medvirkende forklaring til, at efterspørgslen efter ejerlejligheder er mindre. Spørgsmålet, som især må interessere udlejerne, er, om det også virker den modsatte vej, så prispresset på ejerlejligheder gør det endnu sværere at finde lejere til de nyopførte lejeboliger.
Ifølge Mira Lie Nielsen har de to markeder – altså ejer- og lejemarkederne – en afsmittende effekt på hinanden.
”Det, vi hører fra Aarhus, er, at det for tiden er svært at leje ud, fordi der er kommet så mange nye lejligheder til siden inflationen, mens byggeriet var hurtigere til at gå i stå i København. Så i min optik ligger der noget negativt og venter i Aarhus, både på lejemarkedet og på ejerlejlighedsmarkedet,” siger hun.
