2023 bød på den laveste omsætning på ejendomsmarkedet i ti år. Tal fra første kvartal i år tyder imidlertid på, at omsætningen kan falde endnu mere. Ny usikkerhed om renten får potentielle sælgere til at se tiden an, og de har råd til at vente, fordi de har langfristet finansiering af ejendommene.
Man skal være forsigtig med at drage konklusioner af tal for enkelte måneder og kvartaler på ejendomsmarkedet. Nogle handler er store, og rene tilfældigheder kan afgøre, om de falder på den ene eller den anden side af et månedsskifte. Alligevel er det svært at overse et dystert budskab i de nyeste tal for transaktionsvolumen, som er fra marts måned, og som dermed også afrunder første kvartal: I forvejen har markedet været i meget lavt gear gennem 2023, og nu ser det ud til, at det er gået helt i stå, i den forstand at der skal en særlig situation til, før parterne når frem til en aftale. 7,4 mia. kr. blev der handlet erhvervsejendomme for i første kvartal, ifølge en opgørelse fra syv mæglervirksomheder. Til sammenligning var omsætningen 45 mia. kr. i hele 2023, som var det dårligste år siden 2014.
Kun segmentet industri/logistik ser der ud til at være liv i – det blev, som noget helt usædvanligt, det største i kvartalet. Men så meget værre er det for især boligsegmentet, der plejer at være suverænt størst. Helt galt så det ud i marts måned. Her blev der kun handlet ejendomme for 1,2 mia. kr., og de vigtige udenlandske investorer var næsten helt fraværende. 91 pct. af investorerne var danske, mod 56 pct. over hele kvartalet.
Afventer repricing
Hvorfor denne stilhed på markedet? Spørger man mæglerne, er det helt korte svar, at købere og sælgere endnu ikke er nået til enighed om, hvor priserne skal ligge, efter at renterne kom et niveau op forrige år. Her i årets første måneder er afstanden mellem parterne måske endda blevet lidt større.
”Vi ser, at afkastkravene stadig bevæger sig. Der kommer en repricing i nogle segmenter. Nogle investorer har penge, men de produkter, de ønsker, er ikke tilgængelige på markedet. Og så er renterne steget, hvor alle har forventet det omvendte. Men vores capital markets-afdeling har travlt, og de har en god pipline. Så der er lidt optimisme, og alle tænker, at når sommeren kommer, og ECB (den europæiske centralbank, red.) sætter renten ned, bliver det bedre,” siger Dragana Marina, analysechef i CBRE.
Hun tilføjer, at det især er på såkaldte prime ejendomme, altså de bedste, at der er langt mellem handlerne. Disse ejendomme er også dem, hvor prissætningen er tættest knyttet til renten. På sekundære ejendomme, hvor en større del af værdiskabelsen kommer fra udvikling af ejendommene, er der er mere aktivitet.
Udenlandske investorer står af
Også Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech, peger på den nye usikkerhed omkring renten som en af årsagerne til, at markedet er yderligere bremset op. Men samtidig nævner han, de danske ejendomsselskaber almindeligvis er så solide, at de ikke behøver handle her og nu. De har råd til at se tiden an.
”I modsætning til nogle af vores nabolande er vi begunstigede af en velfungerende finansieringskilde i form af realkreditlån. Men det betyder også, at ejerne ikke er tvunget til at sælge. Samtidig har der, i hvert fald indtil for nyligt, været en tro på, at renterne vil komme nedad i løbet af året. Selv hvis man ikke tror på det længere, tror man på, at renterne, og dermed afkastkravene, kommer ned i de kommende år. Så giver det god mening at vente med at sælge,” siger Joseph Alberti.
Fraværet af tvangslignende salg betyder, at danske ejendomme kommer til at fremstå dyre – måske også dyrere, end de reelt er. Det gør nedturen for transaktionsvolumen selvforstærkende.
”Jeg må indrømme, at jeg ikke er særligt fortrøstningsfuld omkring transaktionsvolumen for hele 2024. Historisk set har Danmark haft en høj andel af internationale investorer, i forhold til markeder af samme størrelse. Lige nu, når de internationale investorer kigger på Danmark, sammenligner de os med nogle af vores lande og ser, at vores afkastkrav stadig er forholdsvis lave. Så spørger de sig selv, hvor der er størst chance for gevinst, og det er ikke her,” siger Joseph Alberti.
