I april var omsætningen på det europæiske ejendomsmarked næsten 20 pct. højere end i april sidste år, ifølge MSCI. Det er første gang i 21 måneder, at det går fremad, og den globale dataleverandør bemærker, at perioden med tilbagegang dermed har været præcis lige så lang som efter finanskrisen.
Det er vistnok en myte, at natten er mørkest lige for solopgang. Men den almenmenneskelige erfaring, der har givet anledning til myten, har nu også vist sig på ejendomsmarkedet.
Som tidligere beskrevet her i EJENDOMME var ejendomsmarkedet næsten helt stille i marts. Transaktionsvolumen landede på blot 1,2 mia. kr. Nu har de syv mæglere, der samarbejder om at udarbejde branchedata, også fremlagt tal for april, og de ser noget bedre ud. En transaktionsvolumen i måneden på 3,5 mia. kr. svarer med et hurtigt overslag til en årsomsætning på den sjove side af 50 mia. kr. Det er stadig langt fra toppen, men det er nok til, at der faktisk er et fungerende marked med en prisdannelse.
Det er også positivt, at boligudlejningsejendomme har genindtaget sin plads som største kategori. De stod for 61 pct. af omsætningen på ejendomsmarkedet i april. Derimod er det negativt, at de udenlandske investorer endnu ikke er vendt tilbage. De udgjorde, ligesom i marts, under en tiendedel af køberne, hvor normalen i nyere tid ellers har været omkring halvdelen.
Tillid vender tilbage
Selv om det danske marked altså for tiden i nogen grad er afkoblet fra omverdenen, kan det godt være de samme faktorer, der er i spil i Danmark, som man ser i resten af Europa. Og noget tyder på, at det er tilfældet, for også i Europa viste der sig i april pludselige forårstegn på ejendomsmarkedet.
Dataleverandøren MSCI noterer sig således i sin opgørelse, at den europæiske transaktionsvolumen i april var lidt under 20 pct. højere, end den var i april måned sidste år. I betragtning af de tilfældige udsving fra måned til måned lyder det måske ikke af noget særligt, men det er første gang i 21 måneder, at omsætningen i en måned var højere end i tilsvarende måned året før. Tom Leahy, chef for MSCI’s analyse af ejendomsmarkederne i Europa og Mellemøsten, kommenterede forholdet på LinkedIn:
”Én måneds data udgør ikke en genopretning, men det antyder, at en vis tillid er ved at vende tilbage til markedet. Bemærkelsesværdigt er det også, at det tog 21 måneder for markedet at gå fra top til bund efter den globale finanskrise,” skrev han.
Lunere vinde
Selv om maj måned skulle skuffe, er trenden i MSCI’s europæiske tal dog klar: Vækstraterne begyndte at falde i februar 2022, samtidigt med udbruddet af krigen i Ukraine, der fik energipriserne til at stige brat og sendte den samlede inflation i vejret. Fra og med juli det år var der tale om fald i omsætningen i forhold til samme måned året før, og et lavpunkt blev nået fire måneder senere, hvor omsætningen kun var tre fjerdedele af, hvad den havde været året forinden.
Derfra indtrådte en stabilisering. Omsætningen faldt stadigt, men mindre og mindre, og i april krydsede væksten altså nulpunktet. Med de lunere vinde på de europæiske ejendomsmarkeder nærmer vi os måske også det tidspunkt, hvor udenlandske investorer igen vil sætte penge i danske ejendomme i noget betydeligt omfang. MSCI har også noteret sig, at det danske marked pt. er blandt de hårdest ramte. I første kvartal var København end ikke med på top 20 over de byer i Europa, der blev investeret mest i. Alt imens lå Stockholm på tredjepladsen på samme liste.
MSCI henfører i høj grad afmatningen i markedet til, at købere og sælgere skal blive enige om et nyt prisniveau, der passer til det nuværende renteniveau. Her har svenske ejendomsselskaber, der er pressede af stigende renter på deres kortsigtede finansiering, i højere grad end danske ejendomsselskaber været tvunget til at bide til bolle. Endnu har MSCI ikke fortalt nærmere om sektorer og prisniveauer for handlerne i april. Men væksten kan være udtryk for, at flere investorer er nået til en afklaring af spørgsmålet om sammenhængen mellem renter og ejendomspriser.
