På kort tid er inflation igen blevet noget, som investorer må tage dybt alvorligt – og Danmark risikerer at blive ”smittet” af endnu højere prisstigninger i eurolandene og USA. Men erhvervsejendomme kan beskytte din formue mod den genopblussede inflation.
Vi havde alle sammen næsten glemt, at priserne faktisk kan stige så hurtigt, at inflation ikke bare er noter i avisen og nærmest mikroskopiske ændringer i priserne. Coronakrisen har genoplivet inflation som en faktor, politikere og fx investorer må forholde sig til. Især priserne på energi, transport og flere vigtige råvarer er skudt i vejret. Blandt årsagerne til den genopstandne inflation er dels det opsving, som blev udløst efter godt et år med nedlukninger og restriktioner, dels den turbulens, som har ramt de internationale forsyningskæder, blandt andet fordi store fabrikker har været coronalukkede.
Historisk skifte
Nogle få data viser tydeligt, at vi lige nu kan befinde os i et historisk skifte, som alle investorer må forholde sig til: Vi skal helt tilbage til 1989 for at finde årlige prisstigninger på over 3 procent (på nær 3,4 procent i boomåret 2008 lige før finanskrisen). De seneste otte år er forbrugerpriserne i gennemsnit blot steget med knap 0,7 procent om, og i 2020 var stigningen så beskeden som 0,4 procent.
Men det seneste år har pristallene fra Danmarks Statistik måned for måned bevæget sig opad, og i sidste uge viste tallene for november en årlig stigningstakt på 3,4 procent – det højeste i mere end 13 år, og vi er kun millimeter fra at have de højeste prisstigninger i mere end 30 år.
Og det kan vi lynhurtigt få, hvis udviklingen udefra smitter af. USA har allerede de højeste prisstigninger i næsten 40 år, mens eurozonen med fx Tyskland, Frankrig, Holland og Italien oplever den største inflation i tre årtier – amerikanerne skal betale næsten 7 procent mere for varerne end for et år siden, i eurozonen er priserne steget omtrent 5 procent.
Selv en lidt lavere dansk inflation på 3-4 procent vil betyde, at din formue mister tilsvarende købekraft hvert år. Hvis du fx har investeret i lange obligationer med 1-2 procent i rente, så er det ikke længere nok til at holde inflationen i skak; din formue vil skrumpe med 1-2 procent. Hvert år. Og hvis vi får lige så høj inflation som i USA og eurolandene, så bliver dit årlige tab endnu større.
Aktier kan give en vis beskyttelse mod inflation, fordi du som aktionær reelt køber en del af produktionsapparatet. Men aktier svinger, og kursfald dukker næsten altid op som trold af en æske.
Mursten giver sikkerhed
Derimod kan erhvervsejendomme ofte beskytte din investering mod inflation, fordi lejen typisk følger udviklingen i forbrugerpriserne. Dén metode for regulering af lejen er den klart mest almindelige i fx detailhandelslokaler. Det beskytter udlejer eller investor mod inflation, og for lejer er der sammenhæng mellem leje og indtægt, fordi omsætningen i butikken automatisk stiger, når varerne bliver dyrere.
Det er værd at notere, at den automatiske regulering af lejen giver dig to fordele som investor: Den øger såvel den løbende lejeindtægt som værdien af ejendommen. Groft sagt afspejler værdien af en investeringsejendom, hvad den skaber af indtægter. Og når lejen automatisk stiger, så stiger også den pris, en ny køber vil give.
Det er også værd at huske på, at de seneste otte år med meget lav dansk inflation har været atypiske. Både i eurozonens 16 lande og herhjemme er målet nemlig at have en inflation på 2 procent. En lille smule inflation virker ifølge lærebøger og gængse økonomiske teorier som olie på samfundsmaskineriet. Hvis priserne omvendt står nærmest helt stille (eller ligefrem falder), er det ofte tegn på, at økonomi er gået i stå.
I princippet kan investeringer i boligejendomme også beskytte mod inflationen, fordi værdien af fast ejendom historisk set har fulgt prisudviklingen – og ofte mere til. I praksis er der bare det problem, at de løbende lejeindtægter sjældent er koblet til inflationen. De fleste ældre boliger (bygget før 1993) er underlagt regler om såkaldt omkostningsbestemt husleje, og lejen kan ikke reguleres i takt med inflationen. Ved nyere boliger er huslejen fri, men her er udfordringen, at lejen mange steder i fx Storkøbenhavn og Aarhus er stødt imod et loft for, hvad lejerne vil eller kan betale. Hvis udlejer alligevel hæver lejen, kan det udløse kortere lejeperioder og tomgang.
Lav inflation i Danmark frem til 2020
