I en række tilfælde skal du som udlejer sende et påkrav til lejeren, før du kan ophæve et lejemål. efter, at udlejer har fremsendt et påkrav til lejer om, at der vil ske ophævelse, hvis adfærden ikke ændres. Dette gælder ved tilfælde af betalingsmisligholdelse, vanrøgt af lejemålet, uberettiget overladelse af brugen til andre, anvendelse af lejemålet til et andet formål end aftalt, husordenovertrædelser eller hvis en forretning ikke holdes åbent i det aftalte omfang.
Hvilke formkrav er der til påkravsskrivelser?
Reglerne om ophævelse af lejemål afhænger af, om det drejer sig om et erhvervslejemål eller et boliglejemål. For erhvervslejemål findes reglerne i Erhvervslejelovens § 69 og for boliglejemål i Lejelovens § 182. Betalingsmisligholdelse er den eneste situation, hvor begge love kræver et skriftligt påkrav, før ophævelse kan ske. Det kan dog udledes af praksis, at påkravet skal afgives skriftligt. Det skal fremgå af påkravet, hvad der reklameres over, hvad lejeren skal gøre og hvad fristen er.
Påkravet kan først afgives efter, at misligholdelsen er konstateret. Ophævelsen kan først sendes efter udløbet af den frist, der er angivet i påkravet. Det er således væsentligt at kunne dokumentere, at både påkravet og ophævelsesskrivelsen er kommet frem til lejeren og hvornår dette er sket.
Det er vores anbefaling, at du som udlejer fremsender både påkrav og ophævelse med afleveringsattest. Højesteret har i 2015 fastslået, at såfremt et påkrav er sendt både som et almindeligt og anbefalet brev, har udlejeren dokumenteret, at lejeren har modtaget påkravet, uanset om lejeren faktisk har modtaget brevet. Undtagelsen er, hvis udlejeren var bevidst om, at lejeren ikke var til stede på adressen.
Hvis der er aftalt digital kommunikation, kan udlejeren i erhvervsforhold sende både påkrav og ophævelse via e-mail. Dog gælder denne mulighed ikke i boliglejeforhold, hvor både påkrav og ophævelsesskrivelse skal sendes som brev.
Hvilke regler gælder særligt ved betalingsmisligholdelse?
For at udlejeren kan ophæve et boliglejemål på grund af forsinket betaling, skal lejeren ikke have udlignet restancen senest 14 dage efter modtagelse af et skriftligt påkrav. Udlejerens påkrav kan tidligst fremsendes tre hverdage efter den sidste rettidige betalingsdag. Disse regler kan ikke fraviges til skade for lejeren. I tilfælde af en erhvervslejers betalingsmisligholdelse, kan udlejeren først ophæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest tre dage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem. Erhvervslejelovens regler om fremsendelse af betalingspåkrav kan dog fraviges ved aftale, hvilket betyder, at udlejeren kan sende et betalingspåkrav straks efter lejerens manglende betaling.
Hvilke fejl ses oftest i betalingspåkrav?
I praksis ses det, at udlejeren begår fejl ved fastsættelsen af betalingsfristen. Dette medfører, at udlejeren skal gentage proceduren for at kunne ophæve lejeren korrekt. Konsekvensen er, at der kan være lange udsigter til, at lejeren fraflytter lejemålet. Lejerens fraflytning kan trække i langdrag, hvis lejeren nægter at forlade lejemålet. I sådanne tilfælde er det nødvendigt at få fogedrettens hjælp til tvangsfuldbyrdelse af fraflytningen. I de fleste kommuner er sagsbehandlingstiden hos fogedretten flere måneder, hvilket forlænger processen og påfører udlejeren betydelige udgifter. Det er derfor vores anbefaling, at påkravsskrivelser skal udarbejdes omhyggeligt.
Lyt til “BusinessReview Ejendomme”
