Reglerne om lejefastsættelse kan være vanskelige at navigere i. I denne artikel dykker vi ned i reglerne om lejefastsættelse i gennemgribende forbedrede lejemål, som findes i lejelovens § 19, stk. 2, og som er en modifikation til den omkostningsbestemte leje.
Grundbetingelser
I lejemål, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, må lejen som udgangspunkt ikke overstige den omkostningsbestemte leje med forbedringstillæg. Lejemål, som er gennemgribende forbedrede, kan dog udlejes til en højere leje, som dog ikke må overstige det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2. For at kunne udleje et lejemål efter denne højere leje er der en række betingelser, der skal være opfyldt.
Først og fremmest skal forbedringerne have forøget lejeværdien væsentligt, og udgifterne til den gennemgribende forbedring skal overstige enten 2.310 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 264.128 kr. (2022-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på to år. Ydermere har det siden 1. juli 2020 været et krav, at ejendommen skal opfylde et af fire følgende kriterier: (i) ejendommen har energimærke A-C, (ii) ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, der løfter ejendommens energimærke pr. 1. juli 2020 to karakterer, (iii) ejendommen er fredet, eller (iv) lejemålet har tidligere været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Særligt om første udlejning efter lejelovens § 19, stk. 2
Første gang et lejemål udlejes efter en gennemgribende forbedring, skal udlejer, inden lejeaftalen indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne herom. Herefter har beboerrepræsentanterne eller lejerne 14 dage til at indbringe sag for huslejenævnet om manglende vedligeholdelse. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan der ikke opkræves husleje efter § 19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.
Opretholdelse af forbedringerne
Såfremt udlejer ønsker at udleje ejendommen til mere end den omkostningsbestemte leje, er udlejer forpligtet til at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Det er ikke afklaret i praksis, hvad der præcist ligger i denne forpligtelse, men det antages, at udlejer skal vedligeholde forbedringen og forny den i tilfælde, hvor den nedslides eller går i stykker, og hvor reparation ikke er mulig.
Retsvirkningen af, at forbedringen ikke opretholdes, er, at lejer kan kræve lejen fastsat til den omkostningsbestemte leje med forbedringstillæg, hvor den del af forbedringen, der ikke er opretholdt, ikke kan danne grundlag for forbedringstillæg. Derudover kan udlejer ved genudlejning ikke kræve en større leje end den omkostningsbestemte leje.
Gennemgribende forbedrede lejemål i transaktioner
Når man køber en ejendom, hvor lejemålene udlejes efter lejelovens § 19, stk. 2, bør det være et væsentligt fokuspunkt under due diligence-undersøgelserne, om lejemålene opfylder betingelserne for denne lejefastsættelse. Dette sker bl.a. ved gennemgang af byggeregnskaber og fakturaer. Konsekvensen af, at et lejemål fejlagtigt er udlejet som gennemgribende forbedret lejemål, er, at lejer potentielt kan få et tilbagebetalingskrav på for meget betalt leje. Denne risiko bør derfor også håndteres i transaktionsdokumenterne.
Såfremt man derimod køber en ejendom med henblik på at forbedre lejemålene og derefter fastsætte lejen efter lejelovens § 19, stk. 2, er det vigtigt at være opmærksom på, at lejelovens § 19, stk. 5, fastsætter en karensperiode. Dette indebærer, at der skal gå fem år efter et ”kontrolskifte”, før lejemålet kan udlejes efter reglerne i § 19, stk. 2. Kontrolskifte kan ske på flere måder, men de vigtigste heraf er, at minimum 50 % af ejerandelen af ejendommen eller selskabet, som ejer ejendommen, skifter hænder.
